Фаза третья
Бюджетирование и финансы
- Оцените бюджет вашего проекта
- Понять доступные типы финансирования
- Узнайте, как ADU может повлиять на оценку вашего налога на имущество и стоимость дома
Хронология проекта
Составление бюджета является частью фазы планирования, которая обычно занимает первые 1-3 месяца. Большинство проектов ADU требуют 12-18 месяцев для завершения, но некоторые из них длятся до 24 месяцев и более.
Шаг за шагом
Оцените стоимость вашего проекта
Бюджетирование, шаг 1
Полезно избегать фиксированной общей суммы бюджета в голове, когда вы изучаете свои варианты. Калькулятор ADU округа Сан-Матео — отличное место для начала разработки бюджета, а наше бесплатное руководство ADU Guidebook содержит множество деталей. Оно дает приблизительную оценку затрат и потенциального дохода от аренды и поможет вам понять, как выбор может повлиять на ваш бюджет с течением времени. Стоимость за квадратный фут — хороший способ оценки, хотя она тоже может варьироваться — очень грубая заполнитель для вас составляет 450–600 долларов за квадратный фут на строительство («жесткие затраты»), а также проектирование и сборы («мягкие затраты»), в зависимости от вашего проекта и выбранных вами материалов.
Помните, что первоначальные оценки затрат, скорее всего, изменятся по мере продвижения процесса, и вы не узнаете, сколько это будет стоить на самом деле, пока не поговорите со специалистом. Текущие сбои в рабочей силе и цепочке поставок приводят к тому, что цены движутся вверх и вниз быстрее, чем обычно. Если у вас есть налоговый или финансовый консультант, всегда хорошо проконсультироваться с ним на раннем этапе.
Наши упражнения ADU содержат несколько вопросов, которые можно задать, и место для записи ваших мыслей.
Стоимость строительства ADU («жесткие затраты») значительно варьируется в зависимости от материалов, условий на месте и других факторов. Твердые затраты обычно составляют 85% от общего бюджета проекта и могут варьироваться от $30 000 за простую внутреннюю перестройку до $400 000+ за большой отдельно стоящий ADU с высококачественной отделкой на участке на склоне холма.
Несмотря на то, что думают многие, меньшие ADU могут стоить почти столько же, сколько и большие. Многие расходы, такие как фундамент, кухня и работа в ванной, увеличиваются лишь незначительно для больших ADU. Стоимость кухни составит от 25 000 до 50 000 долларов, а стоимость каждой ванной комнаты — от 15 000 до 25 000 долларов.
Новое строительство, как отдельно стоящее, так и пристроенное, как правило, самое дорогое. Переоборудование гаража не намного дешевле нового строительства, если вообще дешевле. Переоборудование внутреннего пространства (подвала или чего-либо еще) часто самое дешевое.
Другие факторы:
- Качество внутренней отделки и удобств
- Архитектурная форма и детали
- Объем требуемых модернизаций инженерных сетей, структурных, механических, электрических и сантехнических систем
- Необходимые улучшения на участке (тротуары, канализация и вода)
- Нужны ли спринклеры?
- Соответствуют ли двери и окна стандартам аварийных выходов
- Сложность участка (уклон, деревья, линии разломов и т. д.)
«Мягкие расходы» включают все, кроме физического строительства вашего ADU, и обычно составляют около 15% от вашего общего бюджета. Это может включать (но не ограничиваться) сборы за:
- Дизайн (архитектор/дизайнер)
- Инженерное дело (структурное, гражданское, геотехническое)
- Оценки и опросы
- Разрешение
Плата за проектирование покрывает работу вашей проектной группы и варьируется в зависимости от каждого проекта. Уточните, какие расходы покрываются и не покрываются вашим контрактом с вашей проектной группой (включая обследование, проектирование и т. д.).
Плата за выдачу разрешений взимается местным правительством, государством и другими агентствами. Некоторые сборы зависят от деталей проекта, а другие являются фиксированными. Удивительно, но местные органы власти не контролируют многие из самых дорогих сборов, таких как школьные сборы и сборы за воду, которые оцениваются другими агентствами и зависят от размера или местоположения вашего ADU.
Плата, указанная ниже, часто требуется, но точный список платежей и сроки их уплаты будут зависеть от того, где вы живете. Свяжитесь с сотрудниками по планированию для получения дополнительной информации. Плата может включать:
- Планирование обзоров/плата за разрешение
- План проверки сборов
- Сборы за разрешение на строительство (обычно взимаются при выдаче разрешения)
- Другие сборы отдела (сотрудники сообщат вам, что относится к вашему проекту)
- Сборы школьного округа (ADU свыше 500 швейцарских франков)
- Сборы за воздействие на развитие (более 750 швейцарских франков)
- Коммунальные услуги и санитария (при разработке проекта вашего ADU обратитесь в коммунальные службы для получения дополнительной информации)
Обзор разрешений см. на странице «Разрешения ».
Ключевые ресурсы
Калькулятор АДУ
Оцените стоимость вашего проекта ADU, используя реальные цифры, изменяя размер, тип конструкции, арендную плату и другие переменные, чтобы увидеть, как они повлияют на ваш бюджет.
Оценить варианты финансирования
Бюджетирование, шаг 2
Многие домовладельцы используют сочетание вариантов финансирования своего ADU, например, собственные сбережения и активы, средства семьи и/или кредиты. Настоятельно рекомендуется не начинать строительство без вашего финансового плана. Обязательно учтите потенциальный доход от аренды, поскольку он будет источником погашения любых кредитов. Калькулятор ADU округа Сан-Матео может помочь оценить доход. Наш бесплатный путеводитель ADU и сопутствующие упражнения ADU помогут вам оценить ваши варианты.
Варианты финансирования включают в себя:
- Денежные сбережения или другие ликвидные активы
- Кредиты от семьи или друзей
- Домашний капитал
- Кредиты от кредитора
Ключевые ресурсы
Часто задаваемые вопросы
Вот несколько наиболее часто задаваемых вопросов о бюджетировании и финансах. Смотрите содержание выше для получения дополнительных рекомендаций, ресурсов и советов по всем этапам процесса.
Сколько стоит построить ADU?
В целом, полезно избегать фиксированного бюджета в голове, когда вы изучаете свои варианты. Стоимость за квадратный фут — хороший способ оценки, хотя она тоже может варьироваться — очень грубая заполнитель для вас — 450–600 долларов за квадратный фут на строительство («жесткие затраты»), а также проектирование и сборы («мягкие затраты»), в зависимости от вашего проекта и выбранных вами материалов.
Калькулятор ADU округа Сан-Матео — отличное место для начала разработки бюджета. Он дает приблизительную оценку расходов и доходов и поможет вам понять, как выбор может повлиять на ваш бюджет с течением времени.
Как я буду платить за ADU?
Многие домовладельцы используют сочетание вариантов финансирования ADU, включая сбережения, средства семьи и/или кредиты. Настоятельно рекомендуется, чтобы ваше финансирование было на месте до начала строительства. Обязательно учтите потенциальный доход от аренды, так как он поможет вам погасить кредиты. Ознакомьтесь с нашими упражнениями ADU для получения более подробной информации о вариантах финансирования.
Что делать, если у меня сейчас нет денег на постройку ADU?
Если у вас есть собственный капитал в вашем доме, вам может подойти рефинансирование с выводом наличных или кредит/линия под залог собственного капитала (HELOC). Финансирование обычно недоступно для домовладельцев с низким доходом и недостаточным собственным капиталом, но в прошлом программа ADU Калифорнийского агентства по жилищному финансированию (Cal HFA) предоставляла грант в размере до 40 000 долларов США квалифицированным домовладельцам — проверьте их веб-сайт для получения самой последней информации. Местные финансовые агентства также могут предлагать финансовую поддержку или специализированные кредиты, такие как San Mateo Credit Union .
Как строительство ADU повлияет на мои налоги и стоимость недвижимости?
Добавление ADU, скорее всего, повлияет на ваши налоги на имущество и стоимость перепродажи вашего дома. Однако ваш основной дом не будет переоценен, а ваши налоги на имущество увеличатся только на основе добавленной стоимости вашего ADU. Например, если вы построите ADU, который добавит $150 000 к стоимости вашей собственности, а ваша налоговая ставка составит 1%, ваши налоги увеличатся на 1% x $150 000 или $1500 в год.
Строительство JADU окажет значительно меньшее влияние на оценочную стоимость. В некоторых случаях ваши налоги вообще не увеличатся. Совместное пользование домом также не увеличит оценочную стоимость вашего дома. Как правило, переоборудование гаража не увеличит ваш налоговый счет так сильно, как новое строительство, но и не добавит столько же стоимости.
Для каждого объекта недвижимости потребуется индивидуальный анализ для определения добавленной стоимости ADU, поэтому свяжитесь с офисом оценщика округа Сан-Матео, как только у вас появится представление о вашем плане. Они смогут предоставить вам приблизительную оценку налоговых последствий.
Добавление ADU может также повлиять на ваши налоги на доход. Это может быть довольно сложно, и лучше обсудить это с налоговым консультантом.
Могу ли я в конечном итоге продать свой ADU отдельно от основного здания?
Нет. Вам нужно будет записать в ограничение права собственности, что ADU не может быть продан отдельно от основного дома. Свяжитесь с местным персоналом, чтобы узнать, какие местные правила применяются.
А как насчет денег, которые я мог бы заработать, арендуя ADU?
Доход от аренды — это основное преимущество наличия ADU или JADU на вашей собственности — для многих людей это обеспечивает гибкость бюджета или возможность увеличить свои сбережения. Во многих местах вы не можете сдавать ADU в аренду менее чем на 30 дней за раз (например, AirBnB, Vrbo), а более краткосрочная аренда не допускается. Ознакомьтесь с местными правилами ADU, чтобы узнать, распространяются ли на вашу собственность ограничения. Калькулятор ADU округа Сан-Матео может помочь вам оценить, какой доход от аренды может быть получен вашей новой единицей.
Оцените стоимость вашего проекта ADU
Поэкспериментируйте с размером, типом конструкции, арендной платой и другими переменными, чтобы увидеть, что влияет на стоимость ADU и возможную окупаемость инвестиций (ROI).
