Ikatlong Yugto
Pagbabadyet at Pananalapi
- Tantyahin ang iyong badyet sa proyekto
- Unawain ang mga uri ng financing na magagamit
- Alamin kung paano maaaring makaapekto ang isang ADU sa iyong pagtatasa ng buwis sa ari-arian at halaga ng bahay
Timeline ng proyekto
Ang pagbabadyet ay bahagi ng yugto ng Pagpaplano, na karaniwang tumatagal sa unang 1-3 buwan. Karamihan sa mga proyekto ng ADU ay tumatagal ng 12-18 buwan upang makumpleto, ngunit ang ilan ay umaabot hanggang 24 na buwan o higit pa.
Hakbang-hakbang
Tantyahin ang halaga ng iyong proyekto
Pagbabadyet Hakbang 1
Ito ay kapaki-pakinabang upang maiwasan ang pagkakaroon ng isang nakapirming kabuuang badyet sa iyong ulo habang ginalugad mo ang iyong mga pagpipilian. Ang San Mateo County ADU Calculator ay isang magandang lugar upang magsimula kapag bumuo ng isang badyet at ang aming libreng ADU Guidebook ay dumaan sa marami sa mga detalye. Nagbibigay ito ng magaspang na pagtatantya ng mga gastos at potensyal na kita sa pag-upa at tutulungan kang maunawaan kung paano makakaapekto ang mga pagpipilian sa iyong badyet sa paglipas ng panahon. Ang gastos sa bawat talampakang parisukat ay isang mahusay na paraan upang matantya, bagama't ito rin ay maaaring saklaw — ang isang napakahirap na placeholder na magagamit mo ay $450-$600 bawat talampakang parisukat para sa konstruksyon ("mahirap na gastos") at disenyo at mga bayarin ("malambot na gastos") , depende sa iyong disenyo at mga materyales na iyong pinili.
Tandaan na ang mga paunang pagtatantya sa gastos ay malamang na magbago habang isinasagawa mo ang proseso, at hindi mo malalaman kung ano talaga ang halaga nito hanggang sa makipag-usap ka sa isang propesyonal. Ang kasalukuyang workforce at mga pagkagambala sa supply chain ay nagdudulot ng pagtaas at pagbaba ng mga presyo nang mas mabilis kaysa karaniwan. Kung mayroon kang tax o financial advisor, palaging magandang mag-check in sa kanila nang maaga.
Ang aming ADU Exercises ay nagbibigay ng ilang mga katanungan upang itanong at espasyo upang maitala ang iyong mga iniisip.
Malaki ang pagkakaiba ng mga gastos sa pagtatayo ng ADU (“hard cost”) depende sa mga materyales, kundisyon ng site, at iba pang mga salik. Ang mga mahirap na gastos ay karaniwang 85% ng iyong kabuuang badyet ng proyekto, at maaaring mula sa $30,000 para sa isang simpleng panloob na conversion hanggang $400,000+ para sa isang malaking hiwalay na ADU na may mga high-end na pagtatapos sa isang burol na lote.
Sa kabila ng iniisip ng marami, ang mas maliliit na ADU ay maaaring halos magkapareho sa halaga ng mas malaki. Maraming mga gastos tulad ng pundasyon, trabaho sa kusina at banyo ay tumataas lamang nang bahagya para sa mas malalaking ADU. Ang mga gastos sa kusina ay mula sa $25,000–$50,000 sa bawat banyo na mula sa $15,000–$25,000.
Ang bagong konstruksyon, parehong hiwalay at nakakabit, ay malamang na ang pinakamahal. Ang mga conversion sa garahe ay hindi gaanong mas mura kaysa sa bagong konstruksyon kung mayroon man. Ang mga conversion ng panloob na espasyo (basement o kung hindi man) ay madalas na pinakamurang.
Iba pang mga kadahilanan:
- Kalidad ng interior finish work at amenities
- Arkitektural na anyo at mga detalye
- Lawak ng utility, structural, mechanical, electrical, at plumbing upgrades kinakailangan
- Mga kinakailangang pag-upgrade sa site (mga bangketa, imburnal at tubig)
- Kung kinakailangan ang mga sprinkler
- Kung ang mga pinto at bintana ay nakakatugon sa mga pamantayan ng emergency exit
- Ang pagiging kumplikado ng lot (slope, puno, fault lines, atbp.)
Kasama sa "mga malambot na gastos" ang lahat maliban sa pisikal na konstruksyon ng iyong ADU at karaniwang kabuuang humigit-kumulang 15% ng iyong kabuuang badyet. Maaaring kabilang dito ang (ngunit hindi limitado sa) mga bayarin para sa:
- Disenyo (arkitekto/designer)
- Engineering (structural, civil, geotechnical)
- Mga pagtatasa at survey
- Nagpapahintulot
Sinasaklaw ng mga bayarin sa disenyo ang gawain ng iyong koponan sa disenyo at nag-iiba-iba sa bawat proyekto. Linawin kung ano ang mga gastos at hindi sinasaklaw ng iyong kontrata sa iyong koponan sa disenyo (kabilang ang surveying, engineering, at iba pa).
Ang mga bayarin sa pagpapahintulot ay sinisingil ng iyong lokal na pamahalaan, Estado, at iba pang ahensya. Ang ilang mga bayarin ay nakabatay sa mga detalye ng proyekto habang ang iba ay naayos. Nakapagtataka, hindi kinokontrol ng mga lokal na pamahalaan ang marami sa mga pinakamahal na bayarin, tulad ng mga bayarin sa paaralan at tubig, na sinusuri ng ibang mga ahensya at nakadepende sa laki o lokasyon ng iyong ADU.
Ang mga bayad na nakalista sa ibaba ay kadalasang kinakailangan, ngunit ang eksaktong listahan ng mga bayarin at kung kailan dapat bayaran ang mga ito ay mag-iiba depende sa kung saan ka nakatira. Makipag-ugnayan sa staff ng Planning para sa karagdagang impormasyon. Maaaring kabilang sa mga bayarin ang:
- Pagpaplano ng pagsusuri/mga bayarin sa permit
- Mga bayarin sa tseke ng plano
- Mga bayarin sa permiso sa gusali (karaniwang dapat bayaran kapag ibinigay ang iyong permit)
- Iba pang mga bayarin sa departamento (ipapaalam sa iyo ng kawani kung ano ang naaangkop sa iyong proyekto)
- Mga bayarin sa Distrito ng Paaralan (mga ADU na higit sa 500 SF)
- Mga bayarin sa epekto sa pag-unlad (mga ADU na higit sa 750 SF)
- Utility at sanitasyon (makipag-ugnayan sa mga ahensya ng utility habang binubuo mo ang disenyo para sa iyong ADU para sa higit pang impormasyon)
Tingnan ang pahina ng Pagpapahintulot para sa pangkalahatang-ideya ng mga permit.
Mga Pangunahing Mapagkukunan
ADU Calculator
Tantyahin ang halaga ng iyong proyekto sa ADU gamit ang mga totoong numero, pagbabago ng laki, uri ng konstruksiyon, mga renta, at iba pang mga variable upang makita kung paano nakakaapekto ang mga ito sa iyong badyet.
Suriin ang mga opsyon sa financing
Pagbabadyet Hakbang 2
Maraming may-ari ng bahay ang gumagamit ng pinaghalong opsyon para tustusan ang kanilang ADU, tulad ng sarili nilang mga ipon at asset, mga pondo mula sa pamilya, at/o mga pautang. Lubos na inirerekomenda na huwag mong simulan ang pagtatayo nang wala ang iyong plano sa pagpopondo. Siguraduhing i-factor ang potensyal na kita sa pag-upa dahil ito ang magiging mapagkukunan para sa pagbabayad ng anumang mga pautang. Ang San Mateo County ADU Calculator ay maaaring makatulong sa pagtatantya ng kita. Ang aming libreng ADU Guidebook at kasamang ADU Exercises ay makakatulong sa iyo na masuri ang iyong mga opsyon.
Kasama sa mga pagpipilian sa financing ang:
- Mga pagtitipid sa pera o iba pang likidong asset
- Mga pautang mula sa pamilya o mga kaibigan
- Home equity
- Mga pautang mula sa isang nagpapahiram
Mga Pangunahing Mapagkukunan
Mga Madalas Itanong
Narito ang ilan sa mga madalas itanong tungkol sa pagbabadyet at pananalapi. Tingnan ang nilalaman sa itaas para sa higit pang gabay, mapagkukunan, at tip para sa lahat ng hakbang ng proseso.
Magkano ang gastos sa paggawa ng ADU?
Sa pangkalahatan, nakakatulong na maiwasan ang pagkakaroon ng isang nakapirming kabuuang badyet sa iyong ulo habang ginalugad mo ang iyong mga opsyon. Ang gastos sa bawat talampakang parisukat ay isang mahusay na paraan upang matantya, bagama't ito rin ay maaaring saklaw — ang isang napakahirap na placeholder na magagamit mo ay $450-$600 bawat talampakang parisukat para sa konstruksyon ("mahirap na gastos") at disenyo at mga bayarin ("malambot na gastos") , depende sa iyong disenyo at mga materyales na iyong pinili.
Ang San Mateo County ADU Calculator ay isang magandang lugar upang magsimula kapag bumubuo ng isang badyet. Nagbibigay ito ng magaspang na pagtatantya ng mga gastos at kita at tutulungan kang maunawaan kung paano makakaapekto ang mga pagpipilian sa iyong badyet sa paglipas ng panahon.
Paano ako magbabayad para sa isang ADU?
Maraming may-ari ng bahay ang gumagamit ng halo-halong opsyon para tustusan ang kanilang ADU, kabilang ang mga pagtitipid, pondo mula sa pamilya, at/o mga pautang. Lubos na inirerekomenda na ang iyong financing ay nasa lugar bago magsimula ang konstruksiyon. Siguraduhing i-factor ang potensyal na kita sa pag-upa dahil makakatulong iyon sa iyong pagbabayad ng mga pautang. Tingnan ang aming ADU Exercises para sa higit pang mga detalye sa mga opsyon sa pagpopondo.
Paano kung wala akong maraming pera na magagamit ngayon upang bumuo ng isang ADU?
Kung mayroon kang equity sa iyong bahay, maaaring gumana para sa iyo ang isang cash-out refinance o home equity loan/line of credit (HELOC). Karaniwang hindi available ang pagpopondo para sa mga may-ari ng bahay na may mas mababang kita at hindi sapat na equity sa bahay, ngunit sa nakalipas na ang California Housing Finance Agency (Cal HFA) ADU Program ay nagbigay ng grant na hanggang $40,000 sa mga kwalipikadong may-ari ng bahay – tingnan ang kanilang website para sa pinaka-up-to - impormasyon sa petsa. Ang mga lokal na ahensya sa pananalapi ay maaari ding mag-alok ng suporta sa pagpopondo o mga espesyal na pautang, gaya ng San Mateo Credit Union .
Paano makakaapekto ang pagtatayo ng ADU sa aking mga buwis at halaga ng ari-arian?
Ang pagdaragdag ng ADU ay malamang na makakaapekto sa iyong mga buwis sa ari-arian at ang halaga ng muling pagbebenta ng iyong tahanan. Gayunpaman, ang iyong pangunahing bahay ay hindi muling susuriin, at ang iyong mga buwis sa ari-arian ay tataas lamang batay sa idinagdag na halaga ng iyong ADU. Halimbawa, kung bumuo ka ng ADU na nagdaragdag ng $150,000 sa halaga ng iyong ari-arian, at ang iyong rate ng buwis ay 1%, ang iyong mga buwis ay tataas ng 1% x $150,000, o $1,500 bawat taon.
Ang pagbuo ng JADU ay magkakaroon ng mas maliit na epekto sa tinasa na halaga. Sa ilang mga kaso, hindi tataas ang iyong mga buwis. Ang pagbabahagi ng bahay ay hindi rin tataas ang tinasang halaga ng iyong tahanan. Sa pangkalahatan, hindi tataas ng mga conversion sa garahe ang iyong singil sa buwis na kasing dami ng bagong konstruksyon, ngunit hindi rin sila magdaragdag ng mas malaking halaga.
Ang bawat property ay mangangailangan ng one-on-one na pagsusuri upang matukoy ang karagdagang halaga ng isang ADU, kaya makipag-ugnayan sa opisina ng San Mateo County Assessor sa sandaling magkaroon ka ng ideya ng iyong plano. Mabibigyan ka nila ng magaspang na pagtatantya ng mga implikasyon sa buwis.
Ang pagdaragdag ng ADU ay maaaring makaapekto rin sa iyong mga buwis sa kita. Ito ay maaaring medyo kumplikado, at ito ay pinakamahusay na talakayin ang mga ito sa isang tax advisor.
Maaari ko bang ibenta ang aking ADU nang hiwalay sa pangunahing gusali?
Hindi. Kakailanganin mong itala sa isang deed restriction para sa ari-arian na ang ADU ay hindi maaaring ibenta nang hiwalay sa pangunahing tahanan. Makipag-ugnayan sa lokal na kawani upang malaman kung anong mga lokal na tuntunin ang naaangkop.
Paano ang pera na maaari kong kumita sa pag-upa sa ADU?
Ang kita sa pag-upa ay isang malaking benepisyo ng pagkakaroon ng ADU o JADU sa iyong ari-arian – para sa maraming tao, nagbibigay ito ng flexibility sa kanilang badyet o isang pagkakataon na palaguin ang kanilang mga ipon. Sa maraming lugar, hindi ka maaaring magrenta ng iyong ADU nang mas mababa sa 30 araw sa isang pagkakataon (hal., AirBnB, Vrbo), at hindi pinahihintulutan ang mga mas maikling panahon na pagrenta. Suriin ang iyong lokal na mga panuntunan sa ADU upang makita kung ang iyong ari-arian ay napapailalim sa mga paghihigpit. Ang San Mateo County ADU Calculator ay makakatulong sa iyo na tantiyahin kung magkano ang kita sa pag-upa ang maaaring makuha ng iyong bagong unit.
Tantyahin ang halaga ng iyong proyekto sa ADU
Maglaro gamit ang laki, uri ng konstruksiyon, mga renta, at iba pang mga variable upang makita kung ano ang nakakaapekto sa iyong gastos sa ADU at posibleng return on investment (ROI).
