Mga Madalas Itanong
Maraming mga pahina sa site na ito ang nagtatampok ng mga FAQ – narito ang lahat ng FAQ nang magkasama sa isang lugar, nakategorya ayon sa paksa.
ADU 101
Ano ang una kong gagawin?
Ang site na ito ay nagtuturo sa iyo sa bawat bahagi ng proseso ng ADU, mula sa pangangalap ng paunang inspirasyon at pag-aaral kung ano ang maaari mong itayo sa pamamagitan ng konstruksiyon at pagiging isang landlord o paglipat.
Maaari mo ring gamitin ang aming Process-At-A-Glance na mapagkukunan para sa pangkalahatang-ideya ng proseso at ilang mga paunang isyu na isasaalang-alang sa pagsisimula mo.
Magsimula sa Pagsisimula at maglakad sa mga pahina ng site na ito nang paisa-isa para sa isang detalyadong gabay sa kung ano ang susunod na gagawin.
Ano ang pagkakaiba ng isang ADU at isang JADU?
Ang mga Accessory Dwelling Units (ADUs) ay may maraming hugis at sukat ngunit palaging isang self-contained na bahay na kadalasang mas maliit kaysa sa pangunahing bahay at legal na bahagi ng parehong ari-arian. Dapat silang may kusina, banyo, at lugar na matutulogan, at karaniwang mula sa mga studio na wala pang 500 square feet hanggang sa mahigit 1,000-square-foot na bahay na may maraming silid-tulugan.
Ang Junior Accessory Dwelling Units (JADUs) ay nasa footprint ng iyong tahanan (o naka-attach na garahe) at wala pang 500 square feet. Maaari silang magbahagi ng banyo sa pangunahing tahanan at magkaroon ng mahusay na kusina (lababo, kagamitan sa pagluluto, refrigerator, at maliit na counter). Ang mga gastos sa pagtatayo para sa mga JADU ay karaniwang mas mababa. Sa karamihan ng mga kaso, ang may-ari ng ari-arian ay dapat tumira sa lugar sa alinman sa pangunahing tahanan o sa JADU.
Pinapayagan na ngayon ng batas ng estado ang mga may-ari ng bahay na magkaroon ng parehong JADU at regular na ADU sa kanilang ari-arian.
Ano ang pagkakaiba sa pagitan ng isang site-built at isang prefabricated o manufactured ADU?
Site-built/Traditional: Ang isang tradisyunal na itinayo na ADU ay idinisenyo at ginawa partikular sa iyong mga kagustuhan at ari-arian at binuo on site ("stick-built"). Nagbibigay-daan ang opsyong ito para sa maraming pagpapasadya at mas maliliit na pagbabago na gagawin sa buong proseso ng konstruksiyon.
Prefabricated/panelized/modular: Ang mga ADU na ito ay bahagyang o karamihan ay binuo sa isang pabrika, pagkatapos ay ipinadala sa iyong site upang pagsama-samahin. Minsan isasama ng kumpanya ang lahat ng serbisyo sa kanilang bayad ("turn-key"), kabilang ang tulong sa pagpapahintulot at lahat ng on-site na gawain sa pagtatayo (hal., paglalagay ng pundasyon, mga utility hookup, atbp.). Sa ibang pagkakataon, kakailanganin mong kumuha ng karagdagang mga propesyonal upang tumulong.
Nagsisimula
Ano ang una kong gagawin?
Ang site na ito ay nagtuturo sa iyo sa bawat bahagi ng proseso ng ADU, mula sa pangangalap ng paunang inspirasyon at pag-aaral kung ano ang maaari mong itayo sa pamamagitan ng konstruksiyon at pagiging isang landlord o paglipat.
Maaari mo ring gamitin ang aming Process-At-A-Glance na mapagkukunan para sa pangkalahatang-ideya ng proseso at ilang mga paunang isyu na isasaalang-alang sa pagsisimula mo.
Magsimula sa Pagsisimula at maglakad sa mga pahina ng site na ito nang paisa-isa para sa isang detalyadong gabay sa kung ano ang susunod na gagawin.
Gaano katagal bago bumuo ng ADU?
Ang pagbuo ng ADU ay isang pamumuhunan ng oras at pera. Karamihan sa mga proyekto ay tumatagal ng isa hanggang dalawang taon upang makumpleto. Karaniwan, tumatagal ang mga may-ari ng bahay ng isa hanggang tatlong buwan upang makapagsimula at mabuo ang kanilang koponan, pagkatapos ay isa hanggang anim na buwan upang bumuo ng mga plano, makipagkita sa lungsod, at magsumite ng aplikasyon. Depende sa kung anong mga permit ang kailangan, ilang round ng pagsusuri ang kailangan at kung gaano kabilis makakasagot ang isang may-ari ng bahay at ang kanilang team ng proyekto sa mga komento, aabutin ng isa hanggang anim na buwan bago makakuha ng mga permit. Karaniwang tumatagal ng anim hanggang labindalawang buwan ang konstruksyon.
Kailangan ko bang sabihin sa aking mga kapitbahay?
Hindi mo kailangang sabihin sa iyong mga kapitbahay ang tungkol sa iyong ADU, ngunit palaging magandang ideya na makipag-usap sa kanila nang maaga sa proseso. Ang iyong proyekto ay tatakbo nang mas maayos kung sila ay pinananatiling alam, at maaaring mayroon silang magagandang ideya para sa iyong proyekto!
Kung nakatira ka sa isang Neighborhood o Homeowners Association, makipag-usap sa iyong kinatawan o board nang maaga sa proseso. Hindi ka nila mapipigilan sa pagtatayo o pagrenta ng ADU, ngunit maaaring mayroon silang mga alituntunin na kailangan mong malaman para sa disenyo at konstruksiyon. Depende sa kung saan ka nakatira, isang sulat na nagpapatunay na pagsusuri mula sa iyong HOA ay maaaring kailanganin bago mag-isyu ang iyong lungsod ng mga permit para sa iyong ADU.
Anong mga maagang pagsasaalang-alang ang dapat kong tandaan?
Kung ang iyong ari-arian ay nasa isang espesyal na sona o lugar, tulad ng isang Historic District, California Coastal Zone, Flood Zone, o Fire Hazard Zone, maaaring kailanganin mong isaalang-alang ang karagdagang patnubay at panuntunan. Mahalagang maunawaan nang maaga ang mga panuntunang ito – tingnan ang page ng Pag-aaral ng Mga Panuntunan para sa higit pang mga detalye.
Ano ang dapat kong malaman tungkol sa pag-set up ng mga utility para sa aking ADU?
Maaaring kailanganin ang mga bago o hiwalay na koneksyon sa utility para sa mga ADU, ngunit hindi sa mga JADU. Maaaring kailanganin mong mag-upgrade ng mga serbisyo at/o metro, na maaaring magdagdag ng malaking oras at gastos sa iyong proyekto. Ang iyong lokal na kawani sa Pagpaplano at Pagbuo ay maaaring magbigay ng higit pang impormasyon at tulungan kang makahanap ng impormasyon sa pakikipag-ugnayan para sa iyong mga tagapagbigay ng serbisyo sa kapitbahayan. Makakakita ka ng impormasyon sa pakikipag-ugnayan para sa iyong lokal na Planning Department sa aming Contact page .
Paano kung mayroon akong onsite na septic system?
Kung ang iyong ari-arian ay may onsite na septic system, malamang na kailangan mong mag-aplay para sa mga karagdagang permit mula sa San Mateo County Health Department. Mahalagang malaman ito nang maaga sa proseso at makipagkita sa SMC Health upang makita kung maaari kang tumanggap ng ADU sa iyong ari-arian. Kung magagawa mo, ang proseso ng permit ay maaaring magdagdag ng mga buwan at makabuluhang gastos.
Pag-aaral ng mga patakaran
Pinapayagan ba akong magtayo ng ADU?
Sa halos lahat ng pagkakataon, oo! Ang mga ADU at JADU ay pinapayagan sa anumang single-family o multi-family zone. Kung pinapayagan ang mga gusali ng tirahan, halos palaging pinapayagan din ang mga ADU (na may limitadong mga pagbubukod para sa kaligtasan, trapiko, at tubig).
Pinapayagan na ngayon ng batas ng estado ang isang solong pamilya na ari-arian na magkaroon ng JADU, panloob na conversion o kalakip na ADU, at hiwalay na ADU. Ang ilang mga lugar ay nagbibigay-daan para sa higit pa. Ang mga multifamily property – tulad ng mga duplex, triplex, at apartment building – ay maaaring magkaroon ng dalawang hiwalay na ADU o hanggang 25 porsiyento ng bilang ng mga unit, depende sa iyong property. Makipag-usap sa lokal na kawani para sa karagdagang impormasyon kung interesado sa pagbuo ng mga ADU sa isang multifamily property. Ang mga developer na nagtatayo ng mga bagong tahanan o multi-family na pabahay ay maaaring magsama ng mga ADU nang sabay-sabay, ngunit dapat munang kumpirmahin sa lokal na kawani.
Ano ang pagkakaiba ng isang ADU at isang JADU?
Ang mga Accessory Dwelling Units (ADUs) ay may maraming hugis at sukat ngunit palaging isang self-contained na bahay na kadalasang mas maliit kaysa sa pangunahing bahay at legal na bahagi ng parehong ari-arian. Dapat silang may kusina, banyo, at lugar na matutulogan, at karaniwang mula sa mga studio na wala pang 500 square feet hanggang sa mahigit 1,000-square-foot na bahay na may maraming silid-tulugan.
Ang Junior Accessory Dwelling Units (JADUs) ay nasa footprint ng iyong tahanan (o naka-attach na garahe) at wala pang 500 square feet. Maaari silang magbahagi ng banyo sa pangunahing tahanan at magkaroon ng mahusay na kusina (lababo, kagamitan sa pagluluto, refrigerator, at maliit na counter). Ang mga gastos sa pagtatayo para sa mga JADU ay karaniwang mas mababa. Sa karamihan ng mga kaso, ang may-ari ng ari-arian ay dapat tumira sa lugar sa alinman sa pangunahing tahanan o sa JADU.
Pinapayagan na ngayon ng batas ng estado ang mga may-ari ng bahay na magkaroon ng parehong JADU at regular na ADU sa kanilang ari-arian.
Paano kung mayroon akong onsite na septic system?
Kung ang iyong ari-arian ay may onsite na septic system, malamang na kailangan mong mag-aplay para sa mga karagdagang permit mula sa San Mateo County Health Department. Mahalagang malaman ito nang maaga sa proseso at makipagkita sa SMC Health upang makita kung maaari kang tumanggap ng ADU sa iyong ari-arian. Kung magagawa mo, ang proseso ng permit ay maaaring magdagdag ng mga buwan at makabuluhang gastos.
Maaari ba akong maglagay ng ADU sa aking garahe?
Maaaring i-convert ng mga may-ari ng bahay ang mga legal na itinayong istruktura (garahe, kamalig, art studio) sa isang ADU. Ang mga JADU ay maaaring i-convert mula sa isang naka-attach na garahe (ngunit hindi nakahiwalay).
Kung gigibain mo ang iyong garahe o iba pang nakapaloob na istraktura at bumuo ng isang ADU sa lugar nito, ang ADU ay maaaring nasa parehong bakas ng paa kung ito ay pareho ang laki at taas ng istraktura na pinapalitan nito.
Hindi mo kailangang palitan ang parking space kung gagawing ADU ang garahe, ngunit maaaring kailanganin mong palitan ito kung magko-convert sa JADU. Ang mga demolition permit para sa isang kasalukuyang nakahiwalay na garahe ay maaaring iproseso kasabay ng mga permit ng ADU. Tandaan na ang mga ADU ng conversion sa garahe ay maaaring mangailangan ng makabuluhang moisture barrier at iba pang elemento ng disenyo upang matugunan ang mga code ng gusali.
Gaano kalaki ang aking ADU?
Ayon sa batas ng estado, maaari kang magtayo ng hindi bababa sa isang 800 square feet na ADU, hangga't ang likod at gilid na mga setback ay hindi bababa sa 4 na talampakan at ito ay hindi lalampas sa 16 na talampakan ang taas. Kung hindi, ang mga limitasyon sa laki ay nakasalalay sa iyong ari-arian. Walang silid sa likod o sa tabi ng iyong pangunahing tahanan? Sa halip, maaari mo itong itayo sa iyong bakuran.
Sa pangkalahatan, ang mga ADU ay maaaring mula sa 150 square foot efficiency unit hanggang 1,000 square feet. Ang mga Junior ADU (JADUs) ay maaaring hanggang 500 square feet. Tingnan ang Mga Panuntunan ng Lokal na ADU para sa higit pang mga detalye sa taas, mga pag-urong, at iba pang mga panuntunan.
Sa palagay ko ay hindi ako magkasya ng ADU sa aking ari-arian – ano ang magagawa ko?
Ayon sa batas ng estado, ang mga tuntunin tungkol sa mga pag-urong, saklaw ng lote, at mga kinakailangan sa open space ay hindi makapaghihigpit sa iyo sa pagbuo ng isang 800 square feet na ADU, hangga't ang ADU ay may mga pag-urong ng hindi bababa sa 4 na talampakan at hindi hihigit sa 16 talampakan ang taas. Hindi ka rin mapipigilan ng mga front setback sa pagbuo ng isang 800 square feet na ADU, na nangangahulugang ang isang ADU ay maaaring nasa harap na bakuran – ngunit kung hindi posible ang paglalagay sa likuran o gilid.
Kailangan ko bang tumira sa pangunahing bahay para makapagtayo ng ADU o JADU?
Ang mga may-ari ng JADU ay kailangang tumira sa pangunahing tahanan o sa JADU – at ito ay kailangang itala sa isang deed restriction para sa property.
Maaari ko bang rentahan ang aking ADU bilang isang AirBnB o iba pang panandaliang pagrenta?
Hindi. Ang mga ADU at JADU ay hindi maaaring rentahan nang wala pang 30 araw sa isang pagkakataon.
Kailangan ko bang magdagdag ng paradahan?
Ang paradahan ay hindi gaanong nababahala kaysa dati. Ang mga JADU ay hindi nangangailangan ng bagong paradahan. Tingnan ang iyong Mga Panuntunan sa Lokal na ADU upang makita kung anong paradahan ang maaaring kailanganin.
Walang paradahan na kailangan kung ang ADU ay:
- sa loob ng ½ milyang paglalakad papunta sa transit (kabilang ang isang lantsa);
- sa loob ng isang arkitektura o makabuluhang distrito sa kasaysayan;
- kailangan ang mga on-street parking permit at hindi ibinibigay sa nakatira sa ADU;
- matatagpuan sa loob ng isang bloke ng access sa car-share; o,
- itinayo bilang bahagi ng isang bagong proyekto sa bahay.
Pagbabadyet at Pananalapi
Magkano ang gastos sa paggawa ng ADU?
Sa pangkalahatan, nakakatulong na maiwasan ang pagkakaroon ng isang nakapirming kabuuang badyet sa iyong ulo habang ginalugad mo ang iyong mga opsyon. Ang gastos sa bawat talampakang parisukat ay isang mahusay na paraan upang matantya, bagama't ito rin ay maaaring saklaw — ang isang napakahirap na placeholder na magagamit mo ay $450-$600 bawat talampakang parisukat para sa konstruksyon ("mahirap na gastos") at disenyo at mga bayarin ("malambot na gastos") , depende sa iyong disenyo at mga materyales na iyong pinili.
Ang San Mateo County ADU Calculator ay isang magandang lugar upang magsimula kapag bumubuo ng isang badyet. Nagbibigay ito ng magaspang na pagtatantya ng mga gastos at kita at tutulungan kang maunawaan kung paano makakaapekto ang mga pagpipilian sa iyong badyet sa paglipas ng panahon.
Paano ako magbabayad para sa isang ADU?
Maraming may-ari ng bahay ang gumagamit ng halo-halong opsyon para tustusan ang kanilang ADU, kabilang ang mga pagtitipid, pondo mula sa pamilya, at/o mga pautang. Lubos na inirerekomenda na ang iyong financing ay nasa lugar bago magsimula ang konstruksiyon. Siguraduhing i-factor ang potensyal na kita sa pag-upa dahil makakatulong iyon sa iyong pagbabayad ng mga pautang. Tingnan ang aming ADU Exercises para sa higit pang mga detalye sa mga opsyon sa pagpopondo.
Paano kung wala akong maraming pera na magagamit ngayon upang bumuo ng isang ADU?
Kung mayroon kang equity sa iyong bahay, maaaring gumana para sa iyo ang isang cash-out refinance o home equity loan/line of credit (HELOC). Karaniwang hindi available ang pagpopondo para sa mga may-ari ng bahay na may mas mababang kita at hindi sapat na equity sa bahay, ngunit sa nakalipas na ang California Housing Finance Agency (Cal HFA) ADU Program ay nagbigay ng grant na hanggang $40,000 sa mga kwalipikadong may-ari ng bahay – tingnan ang kanilang website para sa pinaka-up-to - impormasyon sa petsa. Ang mga lokal na ahensya sa pananalapi ay maaari ding mag-alok ng suporta sa pagpopondo o mga espesyal na pautang, gaya ng San Mateo Credit Union .
Paano makakaapekto ang pagtatayo ng ADU sa aking mga buwis at halaga ng ari-arian?
Ang pagdaragdag ng ADU ay malamang na makakaapekto sa iyong mga buwis sa ari-arian at ang halaga ng muling pagbebenta ng iyong tahanan. Gayunpaman, ang iyong pangunahing bahay ay hindi muling susuriin, at ang iyong mga buwis sa ari-arian ay tataas lamang batay sa idinagdag na halaga ng iyong ADU. Halimbawa, kung bumuo ka ng ADU na nagdaragdag ng $150,000 sa halaga ng iyong ari-arian, at ang iyong rate ng buwis ay 1%, ang iyong mga buwis ay tataas ng 1% x $150,000, o $1,500 bawat taon.
Ang pagbuo ng JADU ay magkakaroon ng mas maliit na epekto sa tinasa na halaga. Sa ilang mga kaso, hindi tataas ang iyong mga buwis. Ang pagbabahagi ng bahay ay hindi rin tataas ang tinasang halaga ng iyong tahanan. Sa pangkalahatan, hindi tataas ng mga conversion sa garahe ang iyong singil sa buwis na kasing dami ng bagong konstruksyon, ngunit hindi rin sila magdaragdag ng mas malaking halaga.
Ang bawat property ay mangangailangan ng one-on-one na pagsusuri upang matukoy ang karagdagang halaga ng isang ADU, kaya makipag-ugnayan sa opisina ng San Mateo County Assessor sa sandaling magkaroon ka ng ideya ng iyong plano. Mabibigyan ka nila ng magaspang na pagtatantya ng mga implikasyon sa buwis.
Ang pagdaragdag ng ADU ay maaaring makaapekto rin sa iyong mga buwis sa kita. Ito ay maaaring medyo kumplikado, at ito ay pinakamahusay na talakayin ang mga ito sa isang tax advisor.
Maaari ko bang ibenta ang aking ADU nang hiwalay sa pangunahing gusali?
Hindi. Kakailanganin mong itala sa isang deed restriction para sa ari-arian na ang ADU ay hindi maaaring ibenta nang hiwalay sa pangunahing tahanan. Makipag-ugnayan sa lokal na kawani upang malaman kung anong mga lokal na tuntunin ang naaangkop.
Paano ang pera na maaari kong kumita sa pag-upa sa ADU?
Ang kita sa pag-upa ay isang malaking benepisyo ng pagkakaroon ng ADU o JADU sa iyong ari-arian – para sa maraming tao, nagbibigay ito ng flexibility sa kanilang badyet o isang pagkakataon na palaguin ang kanilang mga ipon. Sa maraming lugar, hindi ka maaaring magrenta ng iyong ADU nang mas mababa sa 30 araw sa isang pagkakataon (hal., AirBnB, Vrbo), at hindi pinahihintulutan ang mga mas maikling panahon na pagrenta. Suriin ang iyong lokal na mga panuntunan sa ADU upang makita kung ang iyong ari-arian ay napapailalim sa mga paghihigpit. Ang San Mateo County ADU Calculator ay makakatulong sa iyo na tantiyahin kung magkano ang kita sa pag-upa ang maaaring makuha ng iyong bagong unit.
Disenyo
Gaano katagal bago bumuo ng ADU?
Ang pagbuo ng ADU ay isang pamumuhunan ng oras at pera. Karamihan sa mga proyekto ay tumatagal ng isa hanggang dalawang taon upang makumpleto. Karaniwan, tumatagal ang mga may-ari ng bahay ng isa hanggang tatlong buwan upang makapagsimula at mabuo ang kanilang koponan, pagkatapos ay isa hanggang anim na buwan upang bumuo ng mga plano, makipagkita sa lungsod, at magsumite ng aplikasyon. Depende sa kung anong mga permit ang kailangan, ilang round ng pagsusuri ang kailangan at kung gaano kabilis makakasagot ang isang may-ari ng bahay at ang kanilang team ng proyekto sa mga komento, aabutin ng isa hanggang anim na buwan bago makakuha ng mga permit. Karaniwang tumatagal ng anim hanggang labindalawang buwan ang konstruksyon.
Ano ang pagkakaiba sa pagitan ng isang site-built at isang prefabricated o manufactured ADU?
Site-built/Traditional: Ang isang tradisyunal na itinayo na ADU ay idinisenyo at ginawa partikular sa iyong mga kagustuhan at ari-arian at binuo on site ("stick-built"). Nagbibigay-daan ang opsyong ito para sa maraming pagpapasadya at mas maliliit na pagbabago na gagawin sa buong proseso ng konstruksiyon.
Prefabricated/panelized/modular: Ang mga ADU na ito ay bahagyang o karamihan ay binuo sa isang pabrika, pagkatapos ay ipinadala sa iyong site upang pagsama-samahin. Minsan isasama ng kumpanya ang lahat ng serbisyo sa kanilang bayad ("turn-key"), kabilang ang tulong sa pagpapahintulot at lahat ng on-site na gawain sa pagtatayo (hal., paglalagay ng pundasyon, mga utility hookup, atbp.). Sa ibang pagkakataon, kakailanganin mong kumuha ng karagdagang mga propesyonal upang tumulong.
Maaari ba akong maglagay ng ADU sa aking garahe?
Maaaring i-convert ng mga may-ari ng bahay ang mga legal na itinayong istruktura (garahe, kamalig, art studio) sa isang ADU. Ang mga JADU ay maaaring i-convert mula sa isang naka-attach na garahe (ngunit hindi nakahiwalay).
Kung gigibain mo ang iyong garahe o iba pang nakapaloob na istraktura at bumuo ng isang ADU sa lugar nito, ang ADU ay maaaring nasa parehong bakas ng paa kung ito ay pareho ang laki at taas ng istraktura na pinapalitan nito.
Hindi mo kailangang palitan ang parking space kung gagawing ADU ang garahe, ngunit maaaring kailanganin mong palitan ito kung magko-convert sa JADU. Ang mga demolition permit para sa isang kasalukuyang nakahiwalay na garahe ay maaaring iproseso kasabay ng mga permit ng ADU. Tandaan na ang mga ADU ng conversion sa garahe ay maaaring mangailangan ng makabuluhang moisture barrier at iba pang elemento ng disenyo upang matugunan ang mga code ng gusali.
Paano ako makakahanap ng isang arkitekto o taga-disenyo?
Pinipili ng karamihan sa mga may-ari ng bahay na magtrabaho kasama ang ilang uri ng propesyonal sa disenyo upang planuhin ang kanilang ADU at tumulong sa buong proseso. Ang pagdadala ng isang propesyonal sa maagang bahagi ng proseso ay kadalasang susi upang maaprubahan ang iyong ADU nang mabilis, mapangasiwaan nang mahusay, at mabuo nang matipid. Ang nauugnay na karanasan at akma ay magiging kritikal.
Mayroong iba't ibang uri ng mga designer, at maaaring sila ay isang arkitekto, tagabuo, "designer," disenyo/build, o isang modular/prefab na kumpanya. Kung kukuha ka ng lokal na indibidwal o koponan, malamang na sisimulan nila ang proseso sa pamamagitan ng pagbisita sa iyong tahanan at pakikipag-usap sa iyo tungkol sa iyong mga ideya at layunin. Kung mukhang magandang tugma, maghahanda sila ng panukala na nagdedetalye ng kanilang mga serbisyo at bayad. Karaniwang naniningil ang mga propesyonal para sa isang paunang konsultasyon o panukala. Tingnan sa lokal na kawani para sa mga lokal na kinakailangan.
Tingnan ang aming Mga Pagsasanay para sa isang listahan ng mga tanong na itatanong sa isang potensyal na arkitekto o taga-disenyo at ang aming Glossary upang maging malinaw sa mga tuntunin.
Kailan ko ipapakita sa Lungsod/County ang aking disenyo?
Kapag mayroon kang disenyong naitatag sa iyong arkitekto/designer, magandang ideya na talakayin ito sa mga kawani ng Pagpaplano upang maituro nila ang anumang mga isyu bago mo ihanda ang iyong aplikasyon. Para sa impormasyon sa pakikipag-ugnayan, tingnan ang Local ADU Rules .
Ito rin ay isang magandang panahon upang makipag-ugnayan sa mga ahensya ng utility (tubig, imburnal, gas, atbp.) upang magtanong tungkol sa kanilang mga kinakailangan sa imprastraktura at kumpirmahin ang mga bayarin sa koneksyon at serbisyo.
Ang ilang mga utilidad ay ikoordina ng iyong lokal na pamahalaan at iba pa ng mga ahensya sa labas. Makakakita ka ng impormasyon sa pakikipag-ugnayan para sa iyong lokal na Departamento sa Pagpaplano sa aming Contact page , at maaaring idirekta ka ng lokal na kawani sa mga service provider ng iyong lugar.
Magkano ang gastos sa disenyo ng isang ADU?
Sinasaklaw ng mga gastos sa disenyo ang gawain ng iyong arkitekto o taga-disenyo at maaaring kasama o hindi kasama ang engineering, surveying, at iba pang mga propesyonal na serbisyo na kinakailangan upang maghanda para sa pagpapahintulot. Magkasama, ang mga serbisyong ito ay maaaring kabuuang humigit-kumulang 10% ng iyong kabuuang badyet sa proyekto – ang eksaktong halaga ay depende sa mga detalye ng iyong ari-arian at proyekto. Tingnan ang pahina ng Pagbabadyet at Pananalapi para sa higit pang mga detalye.
Ang San Mateo County ba ay may paunang naaprubahang mga plano ng ADU?
Tingnan ang aming pahina ng Mga Plano para sa higit pang mga detalye, kabilang ang dalawang mapagkukunang ito:
- Ang ilang komunidad sa San Mateo County ay may ADU Plans Gallery na nagpapakita ng mga lokal na paunang inaprubahang plano, kasama ang mga prefabricated na opsyon (na itinuturing na pre-approved sa antas ng estado o pederal).
- Nag-aalok ang HEART of San Mateo County ng mga libreng ADU plan na maaaring i-customize para sa iyong property. Galugarin ang mga plano online. Depende sa kung saan ka nakatira, nag-aalok ang ilang Planning Department ng mas mabilis na proseso ng aplikasyon para sa mga planong ito. Upang makita kung karapat-dapat ka para sa pinabilis na pagsusuri, tingnan ang webpage ng GLADUR Pre-Review at makipag-usap sa lokal na kawani.
Nagpapahintulot
Anong mga permit ang kinakailangan para sa mga ADU at JADU?
Ang mga kinakailangan sa aplikasyon ay nag-iiba ayon sa kung saan ka nakatira, ngunit karaniwang kasama sa mga aplikasyon ang:
- Site plan (naglalarawan ng mga umiiral at iminungkahing istruktura)
- Mga plano sa gusali/arkitektural (mga plano sa sahig, mga plano sa elevation, at mga detalye)
- Mga istrukturang plano (foundation plan, framing plan, at mga nauugnay na detalye)
- Iba pang mga item (Title 24 mga kalkulasyon ng enerhiya, paghihigpit sa gawa, form ng pagtatalaga ng address, o iba pang materyal na kinakailangan ng iyong lokasyon)
- Deed Restriction na isinampa sa County
- Mga pandagdag na materyales
Ang ilang mga lokal na Departamento sa Pagpaplano ay may aplikasyon ng permit sa ADU o checklist ng mga kinakailangan sa pagsusumite na nagbabalangkas sa lahat ng kinakailangang dokumentasyon at materyales na dapat isumite. Makipag-ugnayan sa lokal na kawani (Link) upang malaman ang tungkol sa iyong partikular na proseso ng aplikasyon at mga kinakailangan.
Magkano ang halaga para makakuha ng mga permit para sa isang ADU?
Maaaring singilin ang mga ADU ng iba't ibang bayad mula sa iyong lokal na pamahalaan, Estado, at iba pang mga ahensya. Ang ilang mga bayarin ay nakabatay sa mga detalye ng proyekto habang ang iba ay naayos. Ang kabuuang halaga ay lubos na nakadepende sa iyong ari-arian at mga plano, ngunit ang lokal na kawani ay malamang na makakapagbigay ng isang pagtatantya kapag mayroon kang magandang ideya ng iyong mga detalye ng proyekto. Tingnan ang pahina ng Pagbabadyet at Pananalapi para sa higit pang mga detalye.
Mayroon bang mga isyu sa tubig at imburnal na dapat kong isaalang-alang?
Maaaring kailanganin mong palakihin ang serbisyo at o metro upang matugunan ang mga kinakailangan sa kapasidad. Makipag-ugnayan sa lokal na kawani upang matuto nang higit pa tungkol sa mga lokal na kinakailangan para sa mga kagamitan.
Maaari bang ihinto ang aking ADU dahil sa iba pang mga isyu sa hindi pagsunod sa aking ari-arian?
Sa karamihan ng mga kaso, hindi na pinapayagan ng batas ng estado ang mga lungsod at county na magkomento sa mga umiiral nang isyu sa zoning na walang kaugnayan sa ADU. Halimbawa, hindi ka dapat makatanggap ng mga komento tungkol sa pagwawasto sa pangunahing bahay o isang bakod na walang kaugnayan sa ADU, maliban kung may malinaw na isyu sa kaligtasan ng publiko.
Mga espesyal na zone
Paano kung ang aking ari-arian ay nasa isang makasaysayang distrito?
Ang mga ari-arian sa Makasaysayang Distrito ay maaaring mangailangan ng karagdagang pagsusuri para sa mga proyekto ng ADU at malamang na sumasailalim sa pagsusuri ng disenyo para sa pagkakatugma sa makasaysayang pamantayan. Makipag-ugnayan sa lokal na kawani upang kumpirmahin ang proseso at mga pagsusumite na kinakailangan para sa mga ADU sa mga makasaysayang distrito.
Paano kung nasa flood zone ako?
Ang mga kinakailangan sa peligro ay nakasalalay sa taas ng ari-arian at lokasyon at maaaring maging bahagi ng mga plano ng ADU. Maagang makipag-usap sa mga tauhan upang makita kung anong mga karagdagang kinakailangan ang kailangang isama ng iyong koponan.
Paano kung ako ay nasa lugar na may matinding sunog?
Ang mga wildfire ay isang katotohanan sa buong rehiyon natin, kaya naman mahalagang maunawaan ang panganib sa iyong lugar. Kung ang iyong ari-arian ay nasa Fire Hazard Severity Zone o Fire Protection District, maaaring may mga karagdagang kinakailangan o pagsusuri. Alamin ang tungkol sa iyong lokasyon at makipag-usap sa mga tauhan nang maaga upang malaman kung paano maaaring makaapekto sa iyong ADU ang kung saan ka nakatira.
Ang mga ahensya ng estado ay nag-aalok ng ilang mapagkukunan at patnubay upang tumulong.
- Bisitahin ang webpage ng CalFire Fire Hazard Severity Zone upang malaman ang tungkol sa Fire Hazard Zone at maghanap ng mga mapa. Isaksak ang iyong address sa Fire Hazard Severity Zone Tool upang hanapin ang iyong ari-arian at tukuyin ang iyong Fire Hazard Zone.
- Bisitahin ang www.readyforwildfire.org upang matutunan ang tungkol sa mga pagpipilian sa disenyo at landscaping na makakatulong na maiwasan ang panganib ng sunog.
- Suriin ang Disaster Ready Guide at Board of Forestry Code upang matiyak na ang iyong ADU at ari-arian ay ligtas sa sunog.
Paano kung ang aking ari-arian ay nasa isang Community Services District?
Kung ang property ay nasa loob ng architecturally controlled area ng Granada Community Services District , Highlands Recreation District , o Ladera Recreation District dapat aprubahan ng distrito ang iyong mga plano bago ka makakuha ng permit.
Konstruksyon
Paano ako makakahanap ng isang kontratista?
Kung hindi ka gumagamit ng design/build firm, kakailanganin mong humanap ng contractor na hahalili para sa construction phase ng iyong ADU.
Una, hihingi ka ng mga bid. Gusto mong makakuha ng hindi bababa sa tatlong mga bid para sa paghahambing.
Kapag mayroon kang mga bid, maaari mong simulan ang pagpili ng iyong kontratista.
Bago ka kumuha ng isang kontratista, siguraduhing suriin ang kanilang lisensya at insurance at kapag ipinakita nila sa iyo ang isang kontrata, suriin nang mabuti ang lahat.
Magkano ang gastos sa pagtatayo?
Ang mga gastos sa konstruksyon (tinatawag ding “hard cost”) para sa iyong ADU ay mag-iiba nang malaki depende sa mga personal na kagustuhan, kundisyon ng site, lokasyon, at marami pang ibang salik. Karaniwang humigit-kumulang 85% ng kabuuang badyet ng iyong proyekto ang kabuuan ng mga mahirap na gastos.
Tingnan ang pahina ng Pagbabadyet at Pananalapi para sa higit pang mga detalye at bisitahin ang aming Mga Kuwento upang makita ang mga halimbawa ng tunay na gastos para sa mga ADU na binuo sa San Mateo County. Tingnan din ang aming ADU Calculator para gumawa ng pagtatantya ng gastos sa konstruksiyon batay sa iyong lokasyon.
Gaano katagal ang pagtatayo?
Ang tradisyunal na konstruksyon ay tatagal ng 6-12 buwan, bagaman ito ay mag-iiba depende sa mga detalye ng proyekto. Ang mga yugto ng konstruksiyon ay kinabibilangan ng:
- Paghahanda ng site: 1-2 buwan
- Foundation: 1 buwan
- Mga dingding, bubong, pintuan: 1-2 buwan
- Pagtutubero at elektrikal: 1-2 buwan
- Insulation at drywall: ½-1 buwan
- Mga fixture at pagtatapos: 1-2 buwan
- Mga huling pagpindot: ½-2 buwan
Ano ang aking mga responsibilidad sa panahon ng pagtatayo?
Habang ang iyong kontratista ang mangunguna sa proseso ng konstruksiyon, magkakaroon ka ng mga sumusunod na responsibilidad:
- Manatiling nakikipag-ugnayan sa iyong kontratista at mag-set up ng iskedyul para sa pag-check in.
- Regular na lumakad sa lugar ng konstruksiyon upang subaybayan ang kalidad ng trabaho at tiyaking umuunlad ang trabaho sa paraang inaasahan mo.
- Maging handa na gumawa ng mga desisyon tungkol sa mga detalye—mga light fixture, appliances, at iba pang materyales—sa isang napapanahong paraan upang manatili ang iyong kontratista sa iskedyul.
- Sundin ang kontrata na iyong sinang-ayunan, kasama ang anumang mga pagbabago gaya ng partikular na inilarawan sa isang form ng order ng pagbabago.
- Bagama't karaniwang aayusin ng iyong kontratista ang mga kinakailangang inspeksyon, responsibilidad mo bilang may-ari ng ari-arian na tiyakin na ang mga inspeksyon ay isinasagawa ayon sa kinakailangan.
Pagrenta at Paglipat
Kailan handa ang aking ADU para sa paglipat?
Sa sandaling makumpleto ang panghuling inspeksyon, handa na ang iyong ADU para sa paglipat! Siguraduhing naka-set up ang mga serbisyo ng utility, naitatag ang isang address, at may iba pang paghahanda. Tingnan sa itaas para sa higit pang mga responsibilidad ng pagiging isang landlord.
Ano ang kailangan kong malaman tungkol sa pagiging landlord?
Ang pag-upa ng ADU ay may maraming responsibilidad, kabilang ang pag-unawa sa mga lokal at pang-estado na batas sa pabahay, pagsasagawa ng pag-upa, paghahanap at pamamahala ng nangungupahan, at pagpapanatili ng isang paupahang ari-arian. Mahalagang maunawaan ang mga batas dahil maaaring makaapekto ang mga ito sa mga bagay tulad ng pagtaas ng upa sa hinaharap, pagbabago ng paggamit sa paglipas ng panahon, pagpapaalis ng mga nangungupahan, at paglipat ng pamilya sa unit.
Tingnan ang aming Mga Pagsasanay para sa tulong sa iyong mga tuntunin sa pag-upa.
Maaari bang gamitin ang isang ADU o JADU bilang isang short-term/vacation rental?
Hindi. Sa pangkalahatan, ang mga J/ADU ay hindi pinahihintulutang umupa nang wala pang 30 araw. Pinipigilan nito ang paglista ng mga ADU sa mga sikat na website tulad ng Airbnb at Vrbo at itinataguyod ang mga ito bilang isang paraan upang madagdagan ang stock ng pabahay para sa magkakaibang pangangailangan ng mga residente ng county. Maaaring kailanganin kang maghain ng deed restriction na sumasang-ayon na ang unit ay hindi gagamitin para sa panandaliang pagrenta.
