Giai đoạn Ba
Ngân sách & Tài chính
- Ước tính ngân sách dự án của bạn
- Hiểu các loại hình tài chính có sẵn
- Tìm hiểu cách ADU có thể tác động đến đánh giá thuế tài sản và giá trị nhà của bạn
Dòng thời gian của dự án
Ngân sách là một phần của giai đoạn Lập kế hoạch, thường mất 1-3 tháng đầu tiên. Hầu hết các dự án ADU mất 12-18 tháng để hoàn thành, nhưng một số kéo dài đến 24 tháng hoặc hơn.
Từng bước một
Ước tính chi phí dự án của bạn
Ngân sách Bước 1
Sẽ rất hữu ích nếu bạn tránh có tổng ngân sách cố định trong đầu khi bạn khám phá các lựa chọn của mình. Máy tính ADU của Quận San Mateo là nơi tuyệt vời để bắt đầu khi lập ngân sách và Sổ tay hướng dẫn ADU miễn phí của chúng tôi sẽ đề cập đến nhiều chi tiết. Sổ tay này cung cấp ước tính sơ bộ về chi phí và thu nhập cho thuê tiềm năng, đồng thời sẽ giúp bạn hiểu cách các lựa chọn có thể tác động đến ngân sách của bạn theo thời gian. Chi phí cho mỗi foot vuông là một cách ước tính tốt, mặc dù chi phí này cũng có thể dao động — một mức tạm thời rất sơ bộ để bạn sử dụng là 450-600 đô la cho mỗi foot vuông cho xây dựng (“chi phí cứng”) và thiết kế và phí (“chi phí mềm”), tùy thuộc vào thiết kế và vật liệu bạn đã chọn.
Hãy nhớ rằng ước tính chi phí ban đầu có thể thay đổi khi bạn thực hiện quy trình và bạn sẽ không biết chi phí thực sự là bao nhiêu cho đến khi bạn trao đổi với một chuyên gia. Sự gián đoạn về lực lượng lao động và chuỗi cung ứng hiện tại đang khiến giá cả tăng và giảm nhanh hơn bình thường. Nếu bạn có cố vấn thuế hoặc tài chính, bạn cũng nên trao đổi với họ ngay từ đầu.
Bài tập ADU của chúng tôi cung cấp một số câu hỏi để hỏi và không gian để ghi lại suy nghĩ của bạn.
Chi phí xây dựng ADU (“chi phí cứng”) thay đổi đáng kể tùy thuộc vào vật liệu, điều kiện địa điểm và các yếu tố khác. Chi phí cứng thường chiếm 85% tổng ngân sách dự án của bạn và có thể dao động từ 30.000 đô la cho việc cải tạo nội thất đơn giản đến hơn 400.000 đô la cho một ADU tách biệt lớn với lớp hoàn thiện cao cấp trên một lô đất sườn đồi.
Mặc dù nhiều người nghĩ như vậy, ADU nhỏ hơn có thể có giá gần bằng ADU lớn hơn. Nhiều chi phí như móng, công trình nhà bếp và phòng tắm chỉ tăng nhẹ đối với ADU lớn hơn. Chi phí nhà bếp sẽ dao động từ 25.000–50.000 đô la với mỗi phòng tắm dao động từ 15.000–25.000 đô la.
Xây dựng mới, cả tách biệt và liền kề, có xu hướng tốn kém nhất. Việc cải tạo gara không rẻ hơn nhiều so với xây dựng mới nếu có. Việc cải tạo không gian bên trong (tầng hầm hoặc nơi khác) thường rẻ nhất.
Các yếu tố khác:
- Chất lượng hoàn thiện nội thất và tiện nghi
- Hình thức và chi tiết kiến trúc
- Mức độ nâng cấp tiện ích, kết cấu, cơ khí, điện và hệ thống ống nước cần thiết
- Yêu cầu nâng cấp địa điểm (vỉa hè, cống rãnh và nước)
- Có cần thiết phải lắp vòi phun nước không
- Cửa ra vào và cửa sổ có đáp ứng tiêu chuẩn thoát hiểm khẩn cấp không
- Độ phức tạp của lô đất (độ dốc, cây cối, đường đứt gãy, v.v.)
“Chi phí mềm” bao gồm mọi thứ ngoài việc xây dựng vật lý ADU của bạn và thường chiếm khoảng 15% tổng ngân sách của bạn. Điều này có thể bao gồm (nhưng không giới hạn ở) phí cho:
- Thiết kế (kiến trúc sư/nhà thiết kế)
- Kỹ thuật (kết cấu, dân dụng, địa kỹ thuật)
- Đánh giá và khảo sát
- Cho phép
Phí thiết kế bao gồm công việc của nhóm thiết kế của bạn và thay đổi theo từng dự án. Làm rõ chi phí nào được và không được bao gồm trong hợp đồng của bạn với nhóm thiết kế (bao gồm khảo sát, kỹ thuật và các chi phí khác).
Phí cấp phép do chính quyền địa phương, Tiểu bang và các cơ quan khác tính. Một số loại phí dựa trên chi tiết của dự án trong khi một số khác là cố định. Đáng ngạc nhiên là chính quyền địa phương không kiểm soát nhiều loại phí đắt đỏ nhất, như phí trường học và phí nước, do các cơ quan khác đánh giá và phụ thuộc vào quy mô hoặc vị trí của ADU của bạn.
Các khoản phí được liệt kê dưới đây thường là bắt buộc, nhưng danh sách chính xác các khoản phí và thời hạn nộp sẽ khác nhau tùy thuộc vào nơi bạn sống. Liên hệ với nhân viên Kế hoạch để biết thêm thông tin. Các khoản phí có thể bao gồm:
- Phí xem xét quy hoạch/giấy phép
- Phí kiểm tra kế hoạch
- Phí giấy phép xây dựng (thường phải trả khi giấy phép của bạn được cấp)
- Phí của các phòng ban khác (nhân viên sẽ cho bạn biết những khoản phí nào áp dụng cho dự án của bạn)
- Phí của Khu học chánh (ADU trên 500 SF)
- Phí tác động phát triển (ADU trên 750 SF)
- Tiện ích và vệ sinh (liên hệ với các công ty tiện ích khi bạn phát triển thiết kế cho ADU của mình để biết thêm thông tin)
Xem trang Cấp phép để biết tổng quan về giấy phép.
Tài nguyên chính
Máy tính ADU
Ước tính chi phí cho dự án ADU của bạn bằng các con số thực tế, thay đổi quy mô, loại hình xây dựng, tiền thuê và các biến số khác để xem chúng ảnh hưởng đến ngân sách của bạn như thế nào.
Đánh giá các lựa chọn tài chính
Ngân sách Bước 2
Nhiều chủ nhà sử dụng hỗn hợp các lựa chọn để tài trợ cho ADU của họ, như tiền tiết kiệm và tài sản của riêng họ, tiền từ gia đình và/hoặc các khoản vay. Chúng tôi đặc biệt khuyến cáo bạn không nên bắt đầu xây dựng khi chưa có kế hoạch tài chính. Hãy chắc chắn tính đến thu nhập cho thuê tiềm năng vì đây sẽ là nguồn để trả bất kỳ khoản vay nào. Máy tính ADU của Quận San Mateo có thể giúp ước tính thu nhập. Sổ tay hướng dẫn ADU miễn phí của chúng tôi và Bài tập ADU đi kèm có thể giúp bạn đánh giá các lựa chọn của mình.
Các lựa chọn tài chính bao gồm:
- Tiền tiết kiệm hoặc tài sản thanh khoản khác
- Vay tiền từ gia đình hoặc bạn bè
- Giá trị tài sản nhà ở
- Các khoản vay từ người cho vay
Tài nguyên chính
Những câu hỏi thường gặp
Sau đây là một số câu hỏi thường gặp nhất về lập ngân sách và tài chính. Xem nội dung ở trên để biết thêm hướng dẫn, tài nguyên và mẹo cho tất cả các bước của quy trình.
Xây dựng một ADU tốn bao nhiêu tiền?
Nhìn chung, sẽ hữu ích nếu bạn tránh có tổng ngân sách cố định trong đầu khi bạn khám phá các lựa chọn của mình. Chi phí cho mỗi foot vuông là một cách tốt để ước tính, mặc dù điều này cũng có thể dao động — một vị trí tạm thời rất sơ bộ để bạn sử dụng là 450-600 đô la cho mỗi foot vuông cho xây dựng ("chi phí cứng") và thiết kế và phí ("chi phí mềm"), tùy thuộc vào thiết kế của bạn và vật liệu bạn chọn.
Máy tính ADU của Quận San Mateo là nơi tuyệt vời để bắt đầu khi lập ngân sách. Nó cung cấp ước tính sơ bộ về chi phí và thu nhập và sẽ giúp bạn hiểu cách các lựa chọn có thể tác động đến ngân sách của bạn theo thời gian.
Tôi sẽ thanh toán cho ADU bằng cách nào?
Nhiều chủ nhà sử dụng hỗn hợp các lựa chọn để tài trợ cho ADU của họ, bao gồm tiền tiết kiệm, tiền từ gia đình và/hoặc các khoản vay. Chúng tôi đặc biệt khuyến nghị bạn nên có khoản tài trợ trước khi bắt đầu xây dựng. Hãy chắc chắn tính đến thu nhập cho thuê tiềm năng vì điều đó sẽ giúp bạn trả nợ. Xem Bài tập ADU của chúng tôi để biết thêm chi tiết về các lựa chọn tài trợ.
Nếu hiện tại tôi không có nhiều tiền để xây dựng ADU thì sao?
Nếu bạn có vốn chủ sở hữu trong nhà của mình, một khoản tái cấp vốn rút tiền mặt hoặc khoản vay/hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC) có thể phù hợp với bạn. Tài chính thường không khả dụng đối với những chủ nhà có thu nhập thấp và vốn chủ sở hữu nhà không đủ, nhưng trước đây, Chương trình ADU của Cơ quan Tài chính Nhà ở California (Cal HFA) đã cung cấp khoản tài trợ lên tới 40.000 đô la cho những chủ nhà đủ điều kiện – hãy kiểm tra trang web của họ để biết thông tin mới nhất. Các cơ quan tài chính địa phương cũng có thể cung cấp hỗ trợ tài chính hoặc các khoản vay chuyên biệt, chẳng hạn như San Mateo Credit Union .
Việc xây dựng ADU sẽ ảnh hưởng đến thuế và giá trị tài sản của tôi như thế nào?
Việc thêm ADU có thể sẽ ảnh hưởng đến thuế tài sản và giá trị bán lại của ngôi nhà. Tuy nhiên, ngôi nhà chính của bạn sẽ không được đánh giá lại và thuế tài sản của bạn sẽ chỉ tăng dựa trên giá trị gia tăng của ADU. Ví dụ, nếu bạn xây dựng một ADU làm tăng thêm 150.000 đô la vào giá trị tài sản của bạn và mức thuế của bạn là 1%, thuế của bạn sẽ tăng 1% x 150.000 đô la hoặc 1.500 đô la mỗi năm.
Xây dựng JADU sẽ có tác động nhỏ hơn đáng kể đến giá trị được đánh giá. Trong một số trường hợp, thuế của bạn sẽ không tăng chút nào. Chia sẻ nhà cũng sẽ không làm tăng giá trị được đánh giá của ngôi nhà của bạn. Nhìn chung, việc cải tạo nhà để xe sẽ không làm tăng hóa đơn thuế của bạn nhiều như xây dựng mới, nhưng chúng cũng sẽ không tăng thêm nhiều giá trị.
Mỗi bất động sản sẽ cần được phân tích riêng để xác định giá trị gia tăng của ADU, vì vậy hãy liên hệ với văn phòng thẩm định của Quận San Mateo khi bạn đã có ý tưởng về kế hoạch của mình. Họ sẽ có thể cung cấp cho bạn ước tính sơ bộ về các tác động về thuế.
Việc thêm ADU cũng có thể ảnh hưởng đến thuế thu nhập của bạn. Điều này có thể khá phức tạp và tốt nhất là bạn nên thảo luận vấn đề này với cố vấn thuế.
Sau này tôi có thể bán riêng ADU của mình khỏi tòa nhà chính không?
Không. Bạn sẽ cần ghi vào giấy hạn chế chuyển nhượng bất động sản rằng ADU không thể được bán riêng khỏi nhà chính. Liên hệ với nhân viên địa phương để tìm hiểu các quy định địa phương áp dụng.
Thế còn số tiền tôi có thể kiếm được khi thuê ADU thì sao?
Thu nhập cho thuê là một lợi ích lớn khi có ADU hoặc JADU trên bất động sản của bạn – đối với nhiều người, nó mang lại sự linh hoạt trong ngân sách hoặc cơ hội để tăng tiền tiết kiệm của họ. Ở nhiều nơi, bạn không thể cho thuê ADU của mình trong thời gian dưới 30 ngày tại một thời điểm (ví dụ: AirBnB, Vrbo) và không được phép cho thuê trong thời gian ngắn hơn. Xem lại các quy tắc ADU tại địa phương của bạn để xem bất động sản của bạn có phải chịu các hạn chế hay không. Máy tính ADU của Quận San Mateo có thể giúp bạn ước tính số tiền thu nhập cho thuê có thể được tạo ra từ đơn vị mới của bạn.
Ước tính chi phí cho dự án ADU của bạn
Thay đổi kích thước, loại hình xây dựng, tiền thuê và các biến số khác để xem yếu tố nào ảnh hưởng đến chi phí ADU của bạn cùng với khả năng hoàn vốn đầu tư (ROI).
