經常問的問題
網站上的許多頁面都有常見問題 - 這裡將所有常見問題集中在一處，並按主題分類。
阿杜101
ADU 和 JADU 有什麼區別？
附屬住宅單元 (ADU)有多種形狀和大小，但始終是一個獨立的住宅，通常小於主住宅，並且在法律上屬於同一房產的一部分。他們必須有廚房、浴室和睡覺的地方，通常範圍從 500 平方英尺以下的工作室到 1,000 平方英尺以上的多間臥室住宅。
小型附屬住宅單元 (JADU)位於您家（或附屬車庫）的佔地面積內，且面積小於 500 平方英尺。他們可以與主屋共用一間浴室，並擁有一個高效的廚房（水槽、烹飪用具、冰箱和小櫃檯）。 JADU 的建造成本通常要低得多。在大多數情況下，業主必須居住在主屋或 JADU 內。
州法律現在允許房主在其房產上同時擁有 JADU 和常規 ADU。
現場建造的 ADU 與預製或製造的 ADU 有什麼不同？
現場建造/傳統：傳統建造的 ADU 是專門根據您的喜好和財產設計和建造的，並在現場建造（“現場建造”）。此選項允許在整個建置過程中進行大量自訂和較小的更改。
預製/面板化/模組化：這些 ADU 部分或大部分在工廠建造，然後運送到您的現場進行組裝。有時，公司會在其費用中包含所有服務（「交鑰匙」），包括許可方面的協助和所有現場施工任務（例如，奠定基礎、公用事業連接等）。其他時候，您需要聘請額外的專業人員來提供協助。
入門
建造 ADU 需要多長時間？
建造 ADU 是一項時間和金錢的投資。大多數項目需要一到兩年才能完成。通常，房主需要一到三個月的時間來開始並組建團隊，然後需要一到六個月的時間來製定計劃、與市政府會面並提交申請。根據所需的許可證、需要多少輪審查以及房主及其專案團隊回覆意見的速度，獲得許可證需要一到六個月的時間。施工通常需要六到十二個月。
我需要告訴我的鄰居嗎？
您不需要告訴鄰居您的 ADU，但在過程的早期與他們溝通總是一個好主意。如果他們隨時了解情況，您的專案將會運作得更順利，並且他們可能會對您的專案有很好的想法！
如果您住在鄰裡協會或房主協會，請在此過程的早期與您的代表或董事會交談。他們無法阻止您建造或租賃 ADU，但他們可能有您需要了解的設計和施工指南。根據您居住的地方，在您的城市為您的 ADU 頒發許可證之前，可能需要您的 HOA 出具證明審核的信函。
我應該牢記哪些早期注意事項？
如果您的房產位於特殊區域，例如歷史街區、加州海岸區、洪水區或火災危險區，您可能需要考慮其他指南和規則。儘早了解這些規則非常重要 - 請參閱學習規則頁面以了解更多詳細資訊。
關於為我的 ADU 設定實用程序，我應該了解哪些資訊？
ADU 可能需要新的或單獨的公用設施連接，但 JADU 不需要。您可能需要升級服務和/或儀表，這可能會為您的專案增加大量時間和成本。您當地的規劃和建築工作人員可以提供更多信息，並幫助您找到附近服務提供者的聯絡資訊。您可以在我們的聯絡頁面上找到當地規劃部門的聯絡資訊。
如果我有現場化糞池系統怎麼辦？
如果您的房產有現場化糞池系統，您可能需要向聖馬刁縣衛生部門申請額外的許可證。在此過程中儘早了解這一點並與 SMC Health 會面以確定您是否可以在您的房產中容納 ADU 非常重要。如果可以的話，許可流程可能會增加幾個月的時間和大量成本。
學習規則
我可以建造 ADU 嗎？
幾乎在所有情況下，是的！任何單戶或多戶區域允許使用 ADU 和 JADU。如果允許住宅建築，那麼 ADU 幾乎也總是允許的（除了安全、交通和水方面的有限例外）。
州法律現在允許單戶住宅擁有 JADU、內部改建或附加 ADU 以及獨立 ADU。有些地方允許更多。多戶住宅（如雙層公寓、三層公寓和公寓大樓）可以擁有兩個獨立的 ADU 或最多 25% 的單元數量，具體取決於您的房產。如果有興趣在多戶住宅上建造 ADU，請諮詢當地工作人員以獲取更多資訊。建造新房或多戶住宅的開發商可以同時包括附屬住宅單元，但應事先與當地工作人員確認。
ADU 和 JADU 有什麼區別？
附屬住宅單元 (ADU)有多種形狀和大小，但始終是一個獨立的住宅，通常小於主住宅，並且在法律上屬於同一房產的一部分。他們必須有廚房、浴室和睡覺的地方，通常範圍從 500 平方英尺以下的工作室到 1,000 平方英尺以上的多間臥室住宅。
小型附屬住宅單元 (JADU)位於您家（或附屬車庫）的佔地面積內，且面積小於 500 平方英尺。他們可以與主屋共用一間浴室，並擁有一個高效的廚房（水槽、烹飪用具、冰箱和小櫃檯）。 JADU 的建造成本通常要低得多。在大多數情況下，業主必須居住在主屋或 JADU 內。
州法律現在允許房主在其房產上同時擁有 JADU 和常規 ADU。
如果我有現場化糞池系統怎麼辦？
如果您的房產有現場化糞池系統，您可能需要向聖馬刁縣衛生部門申請額外的許可證。在此過程中儘早了解這一點並與 SMC Health 會面以確定您是否可以在您的房產中容納 ADU 非常重要。如果可以的話，許可流程可能會增加幾個月的時間和大量成本。
我可以在車庫裡放置 ADU 嗎？
房主可以將合法建造的建築物（車庫、穀倉、藝術工作室）改建為 ADU。 JADU 可以從附屬車庫改裝（但不能分開）。
如果您拆除車庫或其他封閉結構並在其位置建造 ADU，則如果 ADU 與要替換的結構的尺寸和高度相同，則 ADU 可以具有相同的佔地面積。
如果將車庫改造成 ADU，則無需更換停車位，但如果改造成 JADU，則可能需要更換停車位。現有獨立車庫的拆除許可證可以與 ADU 許可證同時辦理。請注意，車庫改建 ADU 可能需要大量防潮層和其他設計元素，以滿足建築規範。
我的 ADU 可以有多大？
根據州法律，您至少可以建造 800 平方英尺的 ADU，只要後方和側面退縮至少 4 英尺且高度不超過 16 英尺。否則，大小限制取決於您的財產。您的主屋後面或旁邊沒有空間嗎？您可以將其建在您的前院。
一般來說，ADU 的效率範圍可以從 150 平方英尺到 1,000 平方英尺不等。小型 ADU (JADU) 的面積最大可達 500 平方英尺。有關高度、退縮和其他規則的更多詳細信息，請參閱本地 ADU 規則。
我認為我無法在我的房產上安裝 ADU – 我該怎麼辦？
根據州法律，有關後退、地塊覆蓋和開放空間要求的規則不能限制您建造 800 平方英尺的 ADU，只要 ADU 的後退至少為 4 英尺且高度不超過 16 英尺。前面的挫折也不能限制您建造 800 平方英尺的 ADU，這意味著 ADU 可以位於前院 - 但前提是無法在後面或側面放置。
我需要住在主屋才能建造 ADU 或 JADU 嗎？
JADU 業主需要居住在主屋或 JADU 中—這需要記錄在房產的契約限制中。
我可以將我的 ADU 作為 AirBnB 或其他短期租賃來出租嗎？
不可以。
我需要增加停車位嗎？
停車問題比以前少了很多。 JADU 不需要新的停車位。檢查您當地的 ADU 規則，以了解可能需要哪些停車位。
如果 ADU 符合以下條件，則無需停車：
- 步行 0.5 英里即可到達公共交通（包括渡輪）；
- 在具有重要建築或歷史意義的地區內；
- 需要路邊停車許可證，但不向 ADU 的佔用者提供；
- 位於汽車共享通道的一個街區內；或者，
- 作為新住宅項目的一部分而建造。
預算與財務
建造一個 ADU 需要多少錢？
一般來說，在探索選擇時避免頭腦中存在固定的預算總額是有幫助的。每平方英尺成本是一個很好的估算方法，儘管這也有一定的範圍——您可以使用的一個非常粗略的佔位符是每平方英尺450-600 美元，用於建築（“硬成本”）以及設計和費用（“軟成本”） ，取決於您的設計和您選擇的材料。
聖馬刁縣 ADU 計算器是製定預算的一個很好的起點。它提供了成本和收入的粗略估計，並將幫助您了解選擇如何隨著時間的推移影響您的預算。
我該如何支付 ADU 費用？
許多房主使用多種選擇來為其 ADU 融資，包括儲蓄、家庭資金和/或貸款。強烈建議您在施工開始前準備好融資。請務必考慮潛在的租金收入，因為這將幫助您償還貸款。有關融資選項的更多詳細信息，請參閱我們的ADU 練習。
如果我現在沒有足夠的資金來建造 ADU 怎麼辦？
如果您擁有房屋淨值，現金再融資或房屋淨值貸款/信用額度 (HELOC) 可能適合您。收入較低且房屋淨值不足的房主通常無法獲得融資，但過去加州住房金融局 (Cal HFA) ADU 計劃已向符合資格的房主提供高達 40,000 美元的補助金 - 請查看其網站了解最新信息-日期資訊。當地金融機構也可能提供融資支援或專門貸款，例如聖馬刁信用社。
建造 ADU 將如何影響我的稅收和財產價值？
添加 ADU 可能會影響您的財產稅和房屋的轉售價值。但是，您的主要房屋不會被重新評估，您的財產稅只會根據您的 ADU 的增值而增加。例如，如果您建造的 ADU 為您的財產價值增加了 150,000 美元，並且您的稅率為 1%，則您的稅款將增加 1% x 150,000 美元，即每年 1,500 美元。
建立 JADU 對評估價值的影響要小得多。在某些情況下，您的稅金根本不會增加。房屋共享也不會增加您房屋的評估價值。一般來說，車庫改建不會像新車庫那樣增加您的稅單，但它們也不會增加那麼多的價值。
每個房產都需要一對一的分析，以確定 ADU 的附加價值，因此，一旦您了解了您的計劃，請聯繫聖馬刁縣評估員辦公室。他們將能夠為您提供稅務影響的粗略估計。
添加 ADU 也可能會影響您的所得稅。這可能相當複雜，最好與稅務顧問討論這些問題。
我最終可以將我的 ADU 與主樓分開出售嗎？
不可以。請聯絡當地工作人員，以了解當地適用的規則。
租 ADU 能賺多少錢？
租金收入是在您的房產上擁有 ADU 或 JADU 的主要好處 - 對於許多人來說，它提供了預算的靈活性或增加儲蓄的機會。在許多地方，您的 ADU 一次租賃時間不能少於 30 天（例如，AirBnB、Vrbo），且不允許短期租賃。查看您當地的 ADU 規則，以了解您的財產是否受到限制。聖馬刁縣 ADU 計算器可以幫助您估算您的新單位可以產生多少租金收入。
設計
建造 ADU 需要多長時間？
建造 ADU 是一項時間和金錢的投資。大多數項目需要一到兩年才能完成。通常，房主需要一到三個月的時間來開始並組建團隊，然後需要一到六個月的時間來製定計劃、與市政府會面並提交申請。根據所需的許可證、需要多少輪審查以及房主及其專案團隊回覆意見的速度，獲得許可證需要一到六個月的時間。施工通常需要六到十二個月。
現場建造的 ADU 與預製或製造的 ADU 有什麼不同？
現場建造/傳統：傳統建造的 ADU 是專門根據您的喜好和財產設計和建造的，並在現場建造（“現場建造”）。此選項允許在整個建置過程中進行大量自訂和較小的更改。
預製/面板化/模組化：這些 ADU 部分或大部分在工廠建造，然後運送到您的現場進行組裝。有時，公司會在其費用中包含所有服務（「交鑰匙」），包括許可方面的協助和所有現場施工任務（例如，奠定基礎、公用事業連接等）。其他時候，您需要聘請額外的專業人員來提供協助。
我可以在車庫裡放置 ADU 嗎？
房主可以將合法建造的建築物（車庫、穀倉、藝術工作室）改建為 ADU。 JADU 可以從附屬車庫改裝（但不能分開）。
如果您拆除車庫或其他封閉結構並在其位置建造 ADU，則如果 ADU 與要替換的結構的尺寸和高度相同，則 ADU 可以具有相同的佔地面積。
如果將車庫改造成 ADU，則無需更換停車位，但如果改造成 JADU，則可能需要更換停車位。現有獨立車庫的拆除許可證可以與 ADU 許可證同時辦理。請注意，車庫改建 ADU 可能需要大量防潮層和其他設計元素，以滿足建築規範。
我如何找到建築師或設計師？
大多數房主選擇與某種類型的設計專業人士合作來規劃他們的 ADU 並在整個過程中提供協助。在流程的早期引入專業人員通常是讓您的 ADU 快速獲得批准、高效管理和經濟高效建造的關鍵。相關經驗和適應性至關重要。
設計師有多種類型，他們可能是建築師、建造商、「設計師」、設計/建造或模組化/預製公司。如果您要雇用本地個人或團隊，他們可能會透過拜訪您的家並與您討論您的想法和目標來開始此流程。如果看起來很匹配，他們將準備一份詳細說明其服務和費用的提案。專業人士通常會針對初步諮詢或建議收取費用。請諮詢當地工作人員以了解當地要求。
設計 ADU 需要多少錢？
設計成本涵蓋建築師或設計師的工作，可能包括或不包括準備許可所需的工程、測量和其他專業服務。這些服務總共可能佔您專案總預算的 10% 左右 - 確切金額取決於您的房產和專案的詳細資訊。有關更多詳細信息，請參閱預算和財務頁面。
聖馬刁縣是否有預先批准的 ADU 計劃？
請查看我們的計劃頁面以了解更多詳細信息，包括以下兩個來源：
- 聖馬刁縣的一些社區設有 ADU 規劃圖庫，其中顯示當地預先批准的規劃以及預製選項（被視為在州或聯邦層級預先批准）。
- 聖馬刁縣之心提供免費 ADU 計劃，可根據您的房產進行客製化。線上探索計劃。根據您居住的地方，一些規劃部門會為這些計劃提供更快的申請流程。若要了解您是否有資格獲得加急審核，請查看GLADUR 預審核網頁並與當地工作人員聯絡。
允許
ADU 和 JADU 需要什麼許可證？
應用程式要求因您居住的地方而異，但應用程式通常包括：
- 場地平面圖（描繪現有和擬議的結構）
- 建築/建築平面圖（平面圖、立面圖和細部）
- 結構計劃（基礎計劃、框架計劃和相關細節）
- 其他項目（Title 24 能源計算、契約限制、地址分配表或您所在地要求的其他資料）
- 向縣提交的契據限制
- 補充資料
一些地方規劃部門有 ADU 許可證申請或提交要求清單，其中概述了必須提交的所有必需文件和資料。聯絡當地工作人員（連結）以了解您的特定申請流程和要求。
要取得 ADU 許可證需要多少錢？
地方政府、州和其他機構可能會向 ADU 收取各種費用。有些費用是根據項目的細節而定的，而有些則是固定的。總金額在很大程度上取決於您的財產和計劃，但一旦您充分了解專案細節，當地工作人員很可能可以提供估算。有關更多詳細信息，請參閱預算和財務頁面。
我應該考慮供水和污水處理問題嗎？
您可能需要擴大服務和/或儀表以滿足容量要求。請諮詢當地工作人員，以了解有關當地公用事業要求的更多資訊。
我的 ADU 是否會因為我的房產出現其他不合規問題而停止？
在大多數情況下，州法律不再允許市縣對與 ADU 無關的現有分區問題發表評論。例如，除非有明顯的公共安全問題，否則您不應收到有關改正與住宅單元無關的主屋或圍欄的評論。
特殊區域
如果我的房產位於歷史街區怎麼辦？
歷史街區的房產可能需要對 ADU 項目進行額外審查，並且很可能需要接受設計審查，以確保與歷史標準的一致性。聯絡當地工作人員，確認歷史街區 ADU 所需的流程和提交資料。
如果我在淹水區怎麼辦？
危險要求取決於房產標高和位置，並可能納入 ADU 計劃中。儘早與員工交談，以了解您的團隊需要包含哪些額外要求。
如果我處於火災嚴重程度較高的區域怎麼辦？
野火是我們整個地區的現實情況，因此了解您所在地區的風險非常重要。如果您的財產位於火災危險嚴重區或消防保護區，可能會有額外的要求或審查。儘早了解您的位置並與工作人員交談，以了解您的居住地可能會對您的 ADU 產生怎樣的影響。
國家機構提供多種資源和指南來提供協助。
- 請造訪加州火災危險嚴重區網頁，了解火災危險區並尋找地圖。將您的地址輸入火災危險嚴重區域工具，以查找您的財產並識別您的火災危險區域。
- 請造訪www.readyforwildfire.org以了解有助於預防火災風險的設計和景觀選擇。
- 查看災難準備指南和林業委員會法規，確保您的 ADU 和財產是防火的。
建造
我該如何找到承包商？
如果您沒有使用設計/建造公司，您將需要尋找承包商來接管 ADU 的施工階段。
首先，您將招標。您將需要至少三個出價進行比較。
當您出價時，您可以開始選擇承包商。
在僱用承包商之前，請務必檢查他們的執照和保險，當他們向您提供合約時，請仔細檢查所有內容。
施工需要多長時間？
傳統施工需要 6 至 12 個月，但這會根據專案的具體情況而有所不同。施工階段包括：
- 場地準備：1-2個月
- 基礎：1個月
- 牆壁、屋頂、門：1-2個月
- 管道和電氣：1-2個月
- 隔熱乾牆： ½-1 個月
- 固定裝置和飾面：1-2個月
- 最後潤飾：½-2 個月
施工期間我的職責是什麼？
雖然您的承包商將領導施工過程，但您將承擔以下責任：
- 與您的承包商保持聯繫並製定入住時間表。
- 定期巡視施工區域以監控工作品質並確保工作以您預期的方式進行。
- 準備好及時就細節（燈具、電器和其他材料）做出決定，以便您的承包商能夠按計劃進行。
- 遵守您同意的合同，包括變更單中具體描述的任何變更。
- 儘管您的承包商通常會安排所需的檢查，但作為業主，您有責任確保按要求進行檢查。
出租及入住
我的 ADU 何時可以入住？
最終檢查完成後，您的 ADU 就可以入住了！確保公用事業服務已設定、地址已確定且其他準備工作已到位。有關身為房東的更多責任，請參閱上文。
成為房東我需要了解什麼？
租賃 ADU 需要承擔許多責任，包括了解當地和州住房法律、執行租賃、尋找和管理租戶以及維護租賃房產。了解法律很重要，因為它們可能會影響未來的租金上漲、隨著時間的推移改變用途、驅逐租戶以及將家庭搬進單位等事情。
請參閱我們的練習以取得有關租賃條款的協助。
ADU 或 JADU 可以用作短期/假期租賃嗎？
不可以。這阻礙了 ADU 在 Airbnb 和 Vrbo 等熱門網站上的上市，並提倡將其作為增加住房存量以滿足縣居民多樣化需求的一種手段。您可能需要提交一份契約限制，同意該單位不會用於短期租賃。
