第三阶段
预算与财务
- 估算项目预算
- 了解可用的融资类型
- 了解 ADU 如何影响您的房产税评估和房屋价值
项目时间表
预算是规划阶段的一部分，通常需要前 1-3 个月的时间。大多数 ADU 项目需要 12-18 个月才能完成，但有些项目需要 24 个月或更长时间。
一步步
估算项目成本
预算步骤 1
在探索各种选择时，最好避免在脑海中设定一个固定的预算总额。圣马刁县 ADU 计算器是制定预算时的一个不错的起点，我们的免费ADU 指南详细介绍了许多细节。它提供了成本和潜在租金收入的粗略估计，并帮助您了解选择会如何影响您的预算。每平方英尺的成本是一种很好的估算方法，尽管这个数字也可能有差异——您可以使用的一个非常粗略的占位符是每平方英尺 450-600 美元的建筑成本（“硬成本”）和设计和费用（“软成本”），具体取决于您的设计和所选材料。
请记住，初始成本估算可能会随着流程的进行而发生变化，除非您与专业人士交谈，否则您不会知道实际成本是多少。当前的劳动力和供应链中断导致价格比平时更快上涨和下跌。如果您有税务或财务顾问，最好也尽早与他们联系。
我们的ADU 练习提供了一些要问的问题和记录您的想法的空间。
ADU 建设成本（“硬成本”）因材料、场地条件和其他因素而有很大差异。硬成本通常占项目总预算的 85%，范围从简单的室内改造的 30,000 美元到山坡地段上大型独立 ADU 的高端装修的 400,000 美元以上。
尽管许多人认为小型 ADU 的成本几乎与大型 ADU 相同，但事实并非如此。大型 ADU 的地基、厨房和浴室等许多成本仅略有增加。厨房成本在 25,000 美元至 50,000 美元之间，每个浴室在 15,000 美元至 25,000 美元之间。
新建房屋，无论是独立式还是连栋式，往往都是最昂贵的。车库改建并不比新建房屋便宜多少，甚至根本不便宜。室内空间（地下室或其他）的改建往往最便宜。
其他因素：
- 室内装修质量和设施
- 建筑形式和细节
- 所需公用设施、结构、机械、电气和管道升级程度
- 所需场地升级（人行道、下水道和水）
- 是否需要洒水装置
- 门窗是否符合紧急出口标准
- 地块复杂性（斜坡、树木、断层线等）
“软成本”包括 ADU 的物理结构之外的所有成本，通常占总预算的 15% 左右。这可能包括（但不限于）以下费用：
- 设计（建筑师/设计师）
- 工程（结构、土木、岩土）
- 评估和调查
- 允许
设计费涵盖设计团队的工作，每个项目的费用都不同。明确您与设计团队签订的合同涵盖和不涵盖哪些费用（包括测量、工程和其他费用）。
许可费由当地政府、州政府和其他机构收取。有些费用基于项目细节，而其他费用则固定不变。令人惊讶的是，地方政府并不控制许多最昂贵的费用，例如学校和水费，这些费用由其他机构评估，取决于您的 ADU 的大小或位置。
以下列出的费用通常是必需的，但具体费用清单和缴纳时间将根据您居住的地方而有所不同。请联系规划人员了解更多信息。费用可能包括：
- 规划审查/许可费用
- 计划检查费用
- 建筑许可证费用（通常在许可证签发时缴纳）
- 其他部门费用（工作人员将告知您适用于您项目的费用）
- 学区费用（500 平方英尺以上的 ADU）
- 开发影响费（750 平方英尺以上的 ADU）
- 公用设施和卫生设施（在制定 ADU 设计时，请联系公用事业机构以获取更多信息）
有关许可证的概述，请参阅许可页面。
评估融资选择
预算步骤 2
许多房主使用多种方式为 ADU 融资，例如自己的储蓄和资产、家庭资金和/或贷款。强烈建议您在没有制定融资计划的情况下不要开始施工。务必考虑潜在的租金收入，因为它将成为偿还任何贷款的来源。圣马刁县 ADU 计算器可以帮助估算收入。我们的免费ADU 指南和随附的ADU 练习可以帮助您评估您的选择。
融资选择包括：
- 现金储蓄或其他流动资产
- 向家人或朋友借钱
- 房屋净值
- 贷款人提供的贷款
经常问的问题
以下是有关预算和财务的一些最常见问题。请参阅上述内容，了解有关该流程所有步骤的更多指导、资源和提示。
建造一个 ADU 需要多少钱？
一般来说，在探索各种选择时，最好避免在脑海中设定一个固定的预算总额。每平方英尺的成本是一种很好的估算方法，尽管这个数字也可能不同——一个非常粗略的占位符是每平方英尺 450-600 美元的建筑成本（“硬成本”）和设计和费用（“软成本”），具体取决于您的设计和所选材料。
圣马刁县 ADU 计算器是制定预算时的一个好起点。它提供了成本和收入的粗略估计，并帮助您了解选择会如何影响您的预算。
我要如何支付 ADU 的费用？
许多房主使用多种方式来为 ADU 融资，包括储蓄、家庭资金和/或贷款。强烈建议您在施工开始前就筹措资金。一定要考虑潜在的租金收入，因为这将有助于您偿还贷款。有关融资选项的更多详细信息，请参阅我们的ADU 练习。
如果我现在没有足够的资金来建造 ADU 怎么办？
如果您拥有房屋净值，现金再融资或房屋净值贷款/信用额度 (HELOC) 可能适合您。收入较低且房屋净值不足的房主通常无法获得融资，但过去加州住房融资局 (Cal HFA) ADU 计划曾向符合条件的房主提供高达 40,000 美元的补助金 - 请查看其网站以获取最新信息。当地金融机构也可能提供融资支持或专项贷款，例如圣马特奥信用合作社。
建造 ADU 会对我的税收和财产价值产生什么影响？
增加 ADU 可能会影响您的房产税和房屋的转售价值。但是，您的主要房屋不会被重新评估，并且您的房产税只会根据 ADU 的增值而增加。例如，如果您建造的 ADU 为您的房产价值增加了 150,000 美元，并且您的税率为 1%，那么您的税款将增加 1% x 150,000 美元，即每年 1,500 美元。
建造 JADU 对评估价值的影响要小得多。在某些情况下，您的税款根本不会增加。房屋共享也不会增加您房屋的评估价值。一般来说，车库改建不会像新建房屋那样增加您的税款，但也不会增加那么多价值。
每处房产都需要进行一对一分析，以确定 ADU 的增值，因此，一旦您有了计划，请联系圣马特奥县评估员办公室。他们将能够为您提供税务影响的粗略估计。
添加 ADU 也可能会影响您的所得税。这可能相当复杂，最好与税务顾问讨论这些问题。
我最终可以将 ADU 与主楼分开出售吗？
不可以。您需要在房产契约限制中记录 ADU 不能与主要住宅分开出售。请联系当地工作人员，了解适用的当地规则。
我出租 ADU 能赚多少钱？
租金收入是在您的房产上建造 ADU 或 JADU 的主要好处——对许多人来说，它为他们的预算提供了灵活性或增加了储蓄的机会。在许多地方，您不能一次将 ADU 出租少于 30 天（例如，AirBnB、Vrbo），并且不允许短期出租。查看您当地的 ADU 规则，看看您的房产是否受到限制。圣马刁县 ADU 计算器可以帮助您估算新单元可以产生多少租金收入。
估算 ADU 项目的成本
尝试调整规模、建筑类型、租金和其他变量，看看哪些因素会影响您的 ADU 成本以及可能的投资回报率 (ROI)。
