经常问的问题
本网站的许多页面均提供常见问题解答——这里将所有常见问题解答集中在一个地方，按主题分类。
阿杜101
ADU 和 JADU 有什么区别？
附属住宅单元 (ADU)有多种形状和大小，但都是独立的住宅，通常比主屋小，在法律上属于同一房产的一部分。附属住宅必须有厨房、浴室和睡觉的地方，面积通常从 500 平方英尺以下的单间公寓到 1,000 平方英尺以上的多卧室住宅不等。
小型附属住宅单元 (JADU)位于您家（或附属车库）的占地面积内，面积小于 500 平方英尺。它们可以与主屋共用一间浴室，并配有一间高效厨房（水槽、烹饪用具、冰箱和小柜台）。JADU 的建设成本通常要低得多。在大多数情况下，业主必须住在主屋或 JADU 内。
州法律现在允许房主在自己的房产上同时拥有 JADU 和普通 ADU。
现场建造的 ADU 与预制或制造的 ADU 之间有何区别？
现场建造/传统：传统建造的 ADU 专门根据您的喜好和财产进行设计和建造，并在现场建造（“实木建造”）。此选项允许在整个建造过程中进行大量定制和细微更改。
预制/面板化/模块化：这些 ADU 部分或大部分在工厂建造，然后运送到您的现场组装。有时，公司会将所有服务包含在其费用中（“交钥匙”），包括协助办理许可和所有现场施工任务（例如，铺设地基、连接公用设施等）。其他时候，您需要聘请其他专业人员来帮忙。
入门
建造一个 ADU 需要多长时间？
建造 ADU 既需要投入时间，也需要投入金钱。大多数项目需要一到两年才能完成。通常，房主需要一到三个月的时间开始动工并组建团队，然后需要一到六个月的时间制定计划、与市政府会面并提交申请。根据所需的许可证、需要多少轮审查以及房主及其项目团队对评论的回复速度，获得许可证需要一到六个月的时间。施工通常需要六到十二个月。
我需要告诉我的邻居吗？
您不需要告诉邻居您的 ADU，但尽早与他们沟通总是一个好主意。如果他们了解情况，您的项目将运行得更顺利，他们可能会对您的项目有很好的想法！
如果您住在社区或房主协会，请在流程早期与您的代表或董事会交谈。他们不能阻止您建造或出租 ADU，但他们可能有您需要了解的设计和施工指南。根据您居住的地方，您的城市可能需要您的 HOA 提供一封证明审查的信函，然后您的城市才会为您的 ADU 颁发许可证。
我应该牢记哪些早期注意事项？
如果您的房产位于特殊区域或地区，例如历史街区、加州海岸区、洪水区或火灾危险区，您可能需要考虑额外的指导和规则。尽早了解这些规则非常重要 - 请参阅“了解规则”页面了解更多详情。
关于设置 ADU 公用设施我应该了解哪些信息？
ADU 可能需要新的或单独的公用设施连接，但 JADU 则不需要。您可能需要升级服务和/或仪表，这会给您的项目增加大量时间和成本。您当地的规划和建设工作人员可以提供更多信息，并帮助您找到您所在社区服务提供商的联系信息。您可以在我们的联系页面上找到当地规划部门的联系信息。
如果我有现场化粪池系统怎么办？
如果您的房产内有化粪池系统，您可能需要向圣马刁县卫生局申请额外的许可证。重要的是尽早了解这一点，并与 SMC Health 会面，看看您是否可以在您的房产上容纳 ADU。如果可以，许可证流程可能会增加数月时间并产生大量费用。
学习规则
我可以建造 ADU 吗？
在几乎所有情况下，是的！ADU 和 JADU 都允许在任何单户住宅区或多户住宅区内建造。如果允许建造住宅建筑，那么 ADU 几乎也总是允许的（出于安全、交通和水资源方面的考虑，有少数例外）。
州法律现在允许单户住宅拥有 JADU、内部改建或附属 ADU 和独立 ADU。有些地方允许更多。多户住宅（如复式住宅、三层住宅和公寓楼）可以拥有两个独立 ADU 或最多 25% 的单元数，具体取决于您的房产。如果有兴趣在多户住宅上建造 ADU，请与当地工作人员联系以获取更多信息。建造新房或多户住宅的开发商可以同时包括 ADU，但应事先与当地工作人员确认。
ADU 和 JADU 有什么区别？
附属住宅单元 (ADU)有多种形状和大小，但都是独立的住宅，通常比主屋小，在法律上属于同一房产的一部分。附属住宅必须有厨房、浴室和睡觉的地方，面积通常从 500 平方英尺以下的单间公寓到 1,000 平方英尺以上的多卧室住宅不等。
小型附属住宅单元 (JADU)位于您家（或附属车库）的占地面积内，面积小于 500 平方英尺。它们可以与主屋共用一间浴室，并配有一间高效厨房（水槽、烹饪用具、冰箱和小柜台）。JADU 的建设成本通常要低得多。在大多数情况下，业主必须住在主屋或 JADU 内。
州法律现在允许房主在自己的房产上同时拥有 JADU 和普通 ADU。
如果我有现场化粪池系统怎么办？
如果您的房产内有化粪池系统，您可能需要向圣马刁县卫生局申请额外的许可证。重要的是尽早了解这一点，并与 SMC Health 会面，看看您是否可以在您的房产上容纳 ADU。如果可以，许可证流程可能会增加数月时间并产生大量费用。
我可以将 ADU 放在车库里吗？
房主可以将合法建造的建筑物（车库、谷仓、艺术工作室）改建为 ADU。JADU 可以由附属车库改建而成（但不能由独立车库改建而成）。
如果您拆除车库或其他封闭结构并在其位置建造 ADU，则如果 ADU 与其所替换结构的尺寸和高度相同，则 ADU 可以占用相同的空间。
如果将车库改建为 ADU，则无需更换停车位，但如果改建为 JADU，则可能需要更换停车位。现有独立车库的拆除许可证可以与 ADU 许可证同时办理。请注意，车库改建的 ADU 可能需要大量的防潮屏障和其他设计元素才能符合建筑规范。
我的 ADU 可以有多大？
根据州法律，您至少可以建造一个 800 平方英尺的 ADU，只要后退和侧退距离至少为 4 英尺且高度不超过 16 英尺。否则，大小限制取决于您的房产。主屋后面或旁边没有空间？您可以在前院建造它。
一般来说，ADU 的面积范围从 150 平方英尺的高效单元到 1,000 平方英尺不等。小型 ADU (JADU) 的面积可达 500 平方英尺。有关高度、退让和其他规则的更多详细信息，请参阅当地 ADU 规则。
我认为我的房产无法安装 ADU – 我该怎么办？
根据州法律，只要 ADU 的退让距离至少为 4 英尺且高度不超过 16 英尺，有关退让距离、地块覆盖率和开放空间要求的规则不能限制您建造 800 平方英尺的 ADU。前退让距离也不能限制您建造 800 平方英尺的 ADU，这意味着 ADU 可以位于前院 - 但前提是无法在后院或侧面放置。
我需要住在主屋才能建造 ADU 或 JADU 吗？
JADU 业主需要住在主屋或 JADU 中——并且这需要在该房产的契约限制中记录。
我可以将我的 ADU 出租为 AirBnB 或其他短期租赁吗？
不可以。ADU 和 JADU 的每次租赁时间不得少于 30 天。
我需要增加停车位吗？
停车问题比以前少了很多。JADU 不需要新的停车位。查看当地 ADU 规则，了解可能需要哪些停车位。
如果 ADU 属于以下情况，则无需停车：
- 步行半英里即可到达交通站点（包括渡轮）；
- 位于具有重要建筑或历史意义的区域内；
- 需要路边停车许可证，但不提供给 ADU 的居住者；
- 位于共享汽车通道的一个街区内；或者，
- 作为新住宅项目的一部分而建造。
预算与财务
建造一个 ADU 需要多少钱？
一般来说，在探索各种选择时，最好避免在脑海中设定一个固定的预算总额。每平方英尺的成本是一种很好的估算方法，尽管这个数字也可能不同——一个非常粗略的占位符是每平方英尺 450-600 美元的建筑成本（“硬成本”）和设计和费用（“软成本”），具体取决于您的设计和所选材料。
圣马刁县 ADU 计算器是制定预算时的一个好起点。它提供了成本和收入的粗略估计，并帮助您了解选择会如何影响您的预算。
我要如何支付 ADU 的费用？
许多房主使用多种方式来为 ADU 融资，包括储蓄、家庭资金和/或贷款。强烈建议您在施工开始前就筹措资金。一定要考虑潜在的租金收入，因为这将有助于您偿还贷款。有关融资选项的更多详细信息，请参阅我们的ADU 练习。
如果我现在没有足够的资金来建造 ADU 怎么办？
如果您拥有房屋净值，现金再融资或房屋净值贷款/信用额度 (HELOC) 可能适合您。收入较低且房屋净值不足的房主通常无法获得融资，但过去加州住房融资局 (Cal HFA) ADU 计划曾向符合条件的房主提供高达 40,000 美元的补助金 - 请查看其网站以获取最新信息。当地金融机构也可能提供融资支持或专项贷款，例如圣马特奥信用合作社。
建造 ADU 会对我的税收和财产价值产生什么影响？
增加 ADU 可能会影响您的房产税和房屋的转售价值。但是，您的主要房屋不会被重新评估，并且您的房产税只会根据 ADU 的增值而增加。例如，如果您建造的 ADU 为您的房产价值增加了 150,000 美元，并且您的税率为 1%，那么您的税款将增加 1% x 150,000 美元，即每年 1,500 美元。
建造 JADU 对评估价值的影响要小得多。在某些情况下，您的税款根本不会增加。房屋共享也不会增加您房屋的评估价值。一般来说，车库改建不会像新建房屋那样增加您的税款，但也不会增加那么多价值。
每处房产都需要进行一对一分析，以确定 ADU 的增值，因此，一旦您有了计划，请联系圣马特奥县评估员办公室。他们将能够为您提供税务影响的粗略估计。
添加 ADU 也可能会影响您的所得税。这可能相当复杂，最好与税务顾问讨论这些问题。
我最终可以将 ADU 与主楼分开出售吗？
不可以。您需要在房产契约限制中记录 ADU 不能与主要住宅分开出售。请联系当地工作人员，了解适用的当地规则。
我出租 ADU 能赚多少钱？
租金收入是在您的房产上建造 ADU 或 JADU 的主要好处——对许多人来说，它为他们的预算提供了灵活性或增加了储蓄的机会。在许多地方，您不能一次将 ADU 出租少于 30 天（例如，AirBnB、Vrbo），并且不允许短期出租。查看您当地的 ADU 规则，看看您的房产是否受到限制。圣马刁县 ADU 计算器可以帮助您估算新单元可以产生多少租金收入。
设计
建造一个 ADU 需要多长时间？
建造 ADU 既需要投入时间，也需要投入金钱。大多数项目需要一到两年才能完成。通常，房主需要一到三个月的时间开始动工并组建团队，然后需要一到六个月的时间制定计划、与市政府会面并提交申请。根据所需的许可证、需要多少轮审查以及房主及其项目团队对评论的回复速度，获得许可证需要一到六个月的时间。施工通常需要六到十二个月。
现场建造的 ADU 与预制或制造的 ADU 之间有何区别？
现场建造/传统：传统建造的 ADU 专门根据您的喜好和财产进行设计和建造，并在现场建造（“实木建造”）。此选项允许在整个建造过程中进行大量定制和细微更改。
预制/面板化/模块化：这些 ADU 部分或大部分在工厂建造，然后运送到您的现场组装。有时，公司会将所有服务包含在其费用中（“交钥匙”），包括协助办理许可和所有现场施工任务（例如，铺设地基、连接公用设施等）。其他时候，您需要聘请其他专业人员来帮忙。
我可以将 ADU 放在车库里吗？
房主可以将合法建造的建筑物（车库、谷仓、艺术工作室）改建为 ADU。JADU 可以由附属车库改建而成（但不能由独立车库改建而成）。
如果您拆除车库或其他封闭结构并在其位置建造 ADU，则如果 ADU 与其所替换结构的尺寸和高度相同，则 ADU 可以占用相同的空间。
如果将车库改建为 ADU，则无需更换停车位，但如果改建为 JADU，则可能需要更换停车位。现有独立车库的拆除许可证可以与 ADU 许可证同时办理。请注意，车库改建的 ADU 可能需要大量的防潮屏障和其他设计元素才能符合建筑规范。
如何找到建筑师或设计师？
大多数房主选择与某种设计专业人员合作来规划他们的 ADU 并在整个过程中提供帮助。在流程早期聘请专业人士通常是让您的 ADU 快速获得批准、高效管理并以经济高效的方式建造的关键。相关经验和适应性至关重要。
设计师的类型多种多样，他们可能是建筑师、建筑商、“设计师”、设计/建造者或模块化/预制公司。如果您聘请的是当地个人或团队，他们可能会先拜访您的家，与您讨论您的想法和目标。如果双方看起来非常匹配，他们会准备一份详细说明其服务和费用的提案。专业人士通常会收取初步咨询或提案费用。请咨询当地工作人员了解当地要求。
设计一个 ADU 需要花多少钱？
设计费用涵盖建筑师或设计师的工作，可能包括或不包括准备许可所需的工程、测量和其他专业服务。这些服务合计可能占您总项目预算的 10% 左右 - 具体金额取决于您的房产和项目的详细信息。有关更多详细信息，请参阅预算和财务页面。
圣马刁县是否有预先批准的 ADU 计划？
查看我们的计划页面了解更多详细信息，包括以下两个来源：
- 圣马刁县的一些社区设有 ADU 计划画廊，展示当地预先批准的计划，以及预制选项（在州或联邦级别被视为预先批准）。
- 圣马刁县 HEART 提供免费的 ADU 计划，可根据您的房产进行定制。在线查看计划。根据您居住的地方，一些规划部门会为这些计划提供更快的申请流程。要了解您是否有资格获得加急审核，请查看GLADUR 预审网页并与当地工作人员交谈。
允许
ADU 和 JADU 需要什么许可证？
申请要求因您居住地而异，但申请通常包括：
- 场地规划（描绘现有和拟建的结构）
- 建筑/建筑平面图（平面图、立面图和详图）
- 结构规划（基础规划、框架规划和相关细节）
- 其他项目（第 24 条能源计算、契约限制、地址分配表或您所在地要求的其他材料）
- 向县政府提交契约限制
- 补充材料
一些地方规划部门有 ADU 许可证申请或提交要求清单，其中列出了必须提交的所有必需文件和材料。请联系当地工作人员 (链接) 了解您的具体申请流程和要求。
获得 ADU 许可证需要花多少钱？
当地政府、州政府和其他机构可能会向 ADU 收取各种费用。有些费用基于项目细节，而有些费用是固定的。总金额在很大程度上取决于您的房产和计划，但一旦您对项目细节有了充分了解，当地工作人员很可能会提供估算。有关更多详细信息，请参阅预算和财务页面。
我需要考虑水和下水道问题吗？
您可能需要增加服务和/或仪表以满足容量要求。请咨询当地工作人员以了解有关当地公用事业要求的更多信息。
我的 ADU 是否会因为我的财产存在其他不合规问题而被停止？
在大多数情况下，州法律不再允许市县对与 ADU 无关的现有分区问题发表评论。例如，除非存在明显的公共安全问题，否则您不应收到有关纠正与 ADU 无关的主屋或围栏的评论。
特殊区域
如果我的房产位于历史街区怎么办？
历史街区内的房产可能需要对 ADU 项目进行额外审查，并且很可能需要接受设计审查以确保符合历史标准。请联系当地工作人员确认历史街区内 ADU 所需的流程和提交材料。
如果我位于洪水区域怎么办？
危险要求取决于物业的海拔和位置，并可能影响 ADU 计划。请尽早与工作人员沟通，了解您的团队需要纳入哪些额外要求。
如果我身处火灾高发地区怎么办？
整个地区都存在野火，因此了解您所在地区的风险非常重要。如果您的房产位于火灾危险严重区或消防区，可能会有额外的要求或审查。尽早了解您的位置并咨询工作人员，了解您的居住地可能对您的 ADU 产生什么影响。
国家机构提供多种资源和指导方针来提供帮助。
- 访问CalFire 火灾危险严重程度区域网页，了解火灾危险区域并查找地图。将您的地址输入火灾危险严重程度区域工具，以查找您的房产并确定您的火灾危险区域。
- 访问www.readyforwildfire.org了解有助于预防火灾风险的设计和景观选择。
- 查看《灾难准备指南》和林业委员会法规，以确保您的 ADU 和财产防火安全。
建造
我如何找到承包商？
如果您不使用设计/建造公司，您将需要找一个承包商来接手您的 ADU 的建设阶段。
首先，你要征集投标。你需要至少获得三个投标以供比较。
当您收到投标时，您就可以开始选择承包商。
在雇用承包商之前，请务必检查他们的执照和保险，当他们向您提供合同时，请仔细检查所有内容。
施工需要多长时间？
传统施工需要 6-12 个月，但具体时间取决于项目的具体情况。施工阶段包括：
- 场地准备：1-2个月
- 基础：1个月
- 墙壁、屋顶、门：1-2个月
- 管道和电气：1-2个月
- 隔热材料和石膏板：½-1 个月
- 固定装置和装修：1-2个月
- 最后润色：½-2个月
施工期间我的职责是什么？
当您的承包商主导施工过程时，您还需承担以下责任：
- 与您的承包商保持联系并制定签到时间表。
- 定期走访施工区域，监控工程质量，确保工程按预期进展。
- 准备好及时做出有关细节（灯具、电器和其他材料）的决定，以便您的承包商能够按时完成工作。
- 遵守您同意的合同，包括变更单中具体描述的任何变更。
- 虽然您的承包商通常会安排所需的检查，但作为业主，您有责任确保按要求进行检查。
租赁及入住
我的 ADU 什么时候可以入住？
最终检查完成后，您的 ADU 即可入住！确保已设置公用设施服务、已确定地址，并做好其他准备。请参阅上文，了解更多房东责任。
要成为房东我需要知道什么？
租用 ADU 需要承担许多责任，包括了解当地和州住房法律、签订租约、寻找和管理租户以及维护出租物业。了解法律非常重要，因为它们可能会影响未来租金上涨、随时间改变用途、驱逐租户以及将家人搬入单位等事项。
请参阅我们的练习，以获取有关您的租赁条款的帮助。
ADU 或 JADU 可以用作短期/度假租赁吗？
不可以。一般来说，J/ADU 的出租时间不得少于 30 天。这不鼓励在 Airbnb 和 Vrbo 等热门网站上列出 ADU，并将其作为增加住房存量的手段来推广，以满足县居民的不同需求。您可能需要提交契约限制，同意该单元不会用于短期租赁。
